倉庫を持ちたい！事業用地の探し方を3つのポイントに沿って解説

事業を営むための倉庫を建てたいと考える場合、どのような土地でも建てられるわけではありません。
事業用地は、住宅用地では問題にならないようなことにも注意して探す必要があるため、探し方を理解したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、倉庫用の事業用地を探すうえでのエリアの決め方と考慮したい条件、確認しておきたいことの3つに注目して解説します。
倉庫用の事業用地をお探しの方は、ぜひ参考にしてみてください。

建てたいエリア

倉庫用の事業用地の探し方として、まずはどこに倉庫を建てるのか、エリアを決めるポイントについて解説します。
倉庫を建てるエリアを決めるうえで押さえておきたいことは、以下の3つです。

●用途地域
●立地
●地盤

どういうことなのか、それぞれの内容について順番に解説します。

用途地域

用途地域とは、都市計画法に基づき、住居や商業、工業などの土地利用の方向性を定める地域区分のことです。
たとえば、住宅地に工場、商業施設などを建てると、閑静な住環境を保てなくなる恐れがあります。
そこで、住居系、商業系、工業系の3つに分類し、住環境を守りながら、効率的な街づくりを進めることが、用途地域の目的です。
用途地域は13種類あり、建築できる建物に制限があります。
準工業地域や工業地域などが候補になりやすい一方で、倉庫の種類や規模により適した用途地域は変わるため、計画に合わせて選択することが大切です。
用途地域は、「都市計画図」で確認できます。
都市計画図は、自治体の窓口で閲覧でき、購入することも可能です。
土地の用途が色分けして示されているため、倉庫を建てたい大まかなエリアが決まったら、建築可能かどうか確認してみましょう。

立地

用途地域が確認できたら、建てたい倉庫を建築できる土地を探す必要があります。
また、その土地にトラックなどの大型車両が乗り入れられるのか、幹線道路へアクセスしやすいかどうかも事業用地の探し方の大切なポイントです。
さらに、来客や倉庫で働く従業員の通勤を考慮し、駅やバス停などを調べて公共交通機関が利用可能かどうか確認しておくことをおすすめします。

地盤

大きな倉庫であれば、地盤の強さも重要なポイントです。
地盤が弱いと、地盤改良工事をおこなわなければならず、多額の費用がかかります。
したがって、地盤の強いエリアを選ぶことが大切です。

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考慮したい条件

倉庫用の事業用地の探し方として、条件を考慮することも大切です。
そこで次に、事業用地を探す際に考慮したい条件について解説します。
主な条件は、以下の3つです。

●予算
●現地の状態
●地元住民の理解

条件の内容について、順番に解説します。

予算

倉庫用の事業用地を購入するにあたって、どれくらいの費用がかかるのかをシミュレーションし、予算を組む必要があります。
事業用地を購入する際に必要なのは、土地の購入代金だけではありません。
たとえば、不動産会社の仲介で土地を購入する場合は、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
土地に建物が建っている場合は、その建物を解体するための費用も必要です。
また、地盤の状態によっては地盤改良工事や土壌汚染対策に費用がかかります。
さらに、売買契約を結ぶ際には、印紙税や登録免許税、不動産取得税、司法書士への報酬といった諸費用も発生します。
これらにくわえ、倉庫を建築する費用がかかるため、その土地を購入したらどれくらいの出費になるのかをあらかじめ把握しておく必要があるのです。
そのうえで予算を組み、資金計画を立てることが大切です。

現地の状態

現地の状態に関する条件も決めておく必要があります。
たとえば、トラックが乗り入れるための道路幅や周辺の建物との距離がしっかり確保されていなければ、営業に支障が生じます。
倉庫を建築してからの営業をイメージし、周辺の状態についても条件を決めておくことが大切です。

地元住民の理解

倉庫を建築することについて、地元住民の理解を得られていることも考慮すべき条件の1つに挙げられます。
トラックが往来する道路沿いに学校があり、通学路となっている場合は、安全面に不安を感じ、地元住民から反対されるケースも少なくありません。
また、エンジン音や敷地内で使用する重機などの音に不快感を持つ方がいる可能性もあります。
事業用地を購入したあとに地元住民から反対されると、倉庫の建築がスムーズに進まないことも考えられます。
倉庫を建築したあとに大きなトラブルになるかもしれません。
そういったことを考慮し、土地の売主に条件として伝えたうえで購入を検討することが大切です。

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確認すべきこと

最後に、倉庫用の事業用地の探し方として、あらかじめ確認しておかなければならないことについて解説します。
倉庫を建築する土地を探すにあたって、以下のようなことを確認しておきましょう。

●許認可・使用制限
●インフラの整備
●災害のリスク

上記の内容について、順番に解説します。

許認可・使用制限

購入を検討している事業用地が、そもそも倉庫を建築することが法令などで禁止されている土地ではないか、どのような制限があるのかを確認する必要があります。
住居系用途地域では規模などにより制限がかかることが多く、計画内容によっては建築できません。
また、市街化調整区域は原則として開発が抑制されるため、建築には開発許可などの手続きが必要になるのが一般的です。
倉庫の建築が認められているかどうかについては、自治体に確認すれば把握できます。
また、建築しようとする倉庫について、取得しなければならない許認可も確認しておかなければなりません。
これは、倉庫の種類によって異なります。
たとえば、物流企業が営む営業倉庫として倉庫業を行う場合は、倉庫業法に基づく国土交通大臣の登録が必要です。

インフラの整備

倉庫を建築し、事業として営む場合、電気やガス、水道といったインフラ設備を整える必要があります。
インフラ設備が整っていない土地に倉庫を建築する場合、それが可能かどうかまず確認しなければなりません。
そのうえでインフラ設備を一から設置しようとすると、多額の費用と時間がかかります。
したがって、購入を検討している土地にインフラ設備が整っているかどうかの確認も大切です。

災害のリスク

日本は地震大国として知られていますが、地震だけでなく、台風や豪雨による大きな被害も多く発生しています。
災害は、いつ、どこで発生するかわかりませんが、災害が発生した際に被害を受けやすい土地と、比較的受けにくい土地が存在します。
これから土地を購入する場合、災害を受けやすい土地は、できれば避けたいものです。
土地探しをするうえで、災害リスクが高いかどうかを調べる際には、国や自治体が作成する「ハザードマップ」が参考になります。
ハザードマップを活用することで、災害が起こった際に、どのような被害を、どの程度受ける可能性があるのかを確認できます。
災害リスクが高い土地か、それとも、災害が起きた場合でも比較的被害が少ない土地なのか、地図上で確認したうえで土地の購入を検討しましょう。

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まとめ

倉庫用の事業用地を購入する場合、その土地の探し方としては、まずエリアの用途地域や立地、地盤を重視して検討することが大切です。
また、エリアを絞って実際に土地を探す際には、土地を購入して倉庫を建築するまでにかかる費用を把握して予算を組み、営業の状況をイメージしながら条件を決めていきます。
ある程度土地が絞れたら、法令などによる制限や許認可、インフラ整備、災害のリスクを確認したうえで、購入を検討しましょう。