事業用の不動産を購入する際の流れが知りたい！メリット・デメリットも解説

事業用不動産とは、オフィスや店舗、賃貸用物件など、利益の獲得を目的として所有する不動産を指します。
一般的な居住用不動産とは購入の流れやポイントが大きく異なるため、事前の理解が欠かせません。
本記事では、事業用不動産を購入する際に押さえておきたい購入の流れ、メリットとデメリットについて解説します。

事業用不動産を購入するときの流れ

事業用不動産の購入は、主に次の4つのステップで進みます。
それぞれの段階で必要なポイントを確認しておくことで、取引をスムーズに進められます。

ステップ①収支計画の作成

まず取り組むべきなのが、事業用不動産の収支計画づくりです。
どれくらいの利益を想定し、どれほどの資金を投じるべきなのかを明確にしておきましょう。
収支計画は、以下の費用を含めて算出します。

●購入時の初期費用
●毎月のローン返済額
●減価償却費
●修繕費・維持管理費
●固定資産税・都市計画税

支出と収入（家賃収入や売上）を数値化すれば、投資全体の見通しを立てやすくなります。

ステップ②物件の選択と買付証明書の提出

予算が明確になったら、物件探しをスタートします。
個人間での売買に不安がある場合は、不動産会社に仲介を依頼すると安心です。
気になる物件を内覧し、購入を決めた時点で買付証明書を売主に提出します。
買付証明書には以下の内容が記載されます。

●購入希望価格
●手付金の金額
●契約希望日
●購入者の情報

買付証明書の提出によって、正式な売買交渉が開始されます。

ステップ③ローン審査・決済・引き渡し

売買契約を締結した後は、融資を利用する場合に事業用ローンの審査を受けます。
事業用ローンは一般の住宅ローンより審査が厳しく、結果が出るまで2〜3か月かかることも珍しくありません。
そのため、スケジュールには余裕をもって進めることが大切です。
審査に通過すると、決済・引き渡しに進みます。
この段階で、契約金・諸費用の支払い、所有権移転登記などが行われます。

ステップ④管理会社の選定

物件の引き渡し後は、管理会社の選定を行います。
管理会社とは、大家さんに代わって、入居者対応や建物設備の管理を行う会社です。
具体的には、入居者の募集や契約手続きのサポート、家賃の集金や督促などを行います。
また、空室を出さないためにはリーシング戦略（募集戦略）が必要です。
どの媒体で募集するのか、どのような条件で入居者を集めるのかを事前に計画しておくことで、収益を安定させやすくなります。

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事業用不動産を購入するメリット

続いて、事業用不動産を購入するメリットについて解説します。
購入するかどうか迷っているという方は、メリットとデメリットを知った上で判断しましょう。

メリット①少ない自己資金で始められる

事業用不動産は、金融機関から融資を受けて購入するケースが一般的です。
融資を活用することで、大きな自己資金を用意できなくても不動産投資に挑戦できます。
ただし、希望すればどなたでも融資を受けられるというわけではありません。
融資審査では、以下のポイントが特に重視されます。

●物件の資産価値（立地・建物の状態・収益性）
●申込者の信用情報（返済履歴・借入状況）
●職業・年収・勤務先の安定性

収入が安定している会社員や公務員などは評価が高くなり、希望の融資が通りやすくなる傾向があります。
自己資金に不安がある方でも、適切な物件と計画を整えれば投資を始めやすい点は大きなメリットでしょう。

メリット②ローン金利が低く、返済負担を抑えられる

事業用ローンは、一般的な無担保ローンに比べて金利が低く設定されていることが特徴です。
金利が低いほど返済総額を抑えられるため、投資全体の収益性が高まりやすくなります。
融資の種類によっては、物件自体を担保にできる商品や事業計画を重視するローンなど、審査基準が比較的柔軟なケースもあります。
自己資金が少ない方でも融資を受けられる可能性があるため、初期投資を抑えながら物件を取得したい方にとって大きなメリットといえるでしょう。
さらに、低金利の環境が続いている時期には、金利の恩恵を受けて返済をより有利に進められるケースもあります。
固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによって返済計画も変わってくるため、購入前に金融機関と十分に相談し、自身の投資計画に合ったローンを選択することが大切です。

メリット③継続的なインカムゲインが得られる

事業用不動産を所有する最大の魅力は、安定的なインカムゲイン（家賃収入）を長期にわたって得られる点です。
運用がうまくいけば、毎月の収入が安定し、将来的な資産形成や老後の備えにもつながります。
オフィス・店舗・アパートなど、どのタイプの物件を選ぶかによって収益の性質や安定性は変わります。
たとえば、オフィスビルは賃料設定が高く、テナント契約も長期間に及びやすいことから収入が安定しやすいです。
一方で、店舗系は景気の影響を受けやすいため、立地の選定が特に重要です。
購入前には周辺の賃料相場や空室率、将来の需要などをしっかり分析し、慎重に物件を選ぶ必要があります。
なお、利回りの目安としては、以下が一般的です。

●住居系：5〜6％
●事務所系：6〜7％
●テナント系：7〜8％

市場状況や金利動向を踏まえたうえで、長期的に収益を得られるかどうかを判断することが成功の鍵となります。

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事業用不動産を購入するデメリット

最後に、事業用不動産を購入するデメリットについて解説します。

デメリット①投資金額が大きい

事業用不動産は住宅用物件に比べて価格が高く、購入には大きな初期投資が必要になります。
土地の広さや建物の規模、用途によっても金額は大きく変動しますが、一般的に数千万円〜数億円となるケースも多いため、相応の資金力や綿密な資金計画が欠かせません。
たとえ金融機関から融資を受けて購入する場合でも、長期間の返済や修繕費・税金などの維持費といった継続的な支出が発生します。
また、不動産投資は「レバレッジ」を効かせて大きなリターンを得ることができる反面、思うように収益が出ない場合には返済負担が重くのしかかるリスクもあります。
空室が続いたり、想定外の修繕が重なったりすると、キャッシュフローが一気に悪化することも考えられるでしょう。

デメリット②災害リスクがある

地震・台風・水害などの災害が多い日本では、建物が損壊すると長期間にわたって収益が得られなくなる恐れがあります。
特にテナントビルやアパートなど、賃貸収入を得る目的で所有する物件の場合、建物の損傷はそのまま収益の消失につながるため注意が必要です。
火災保険や地震保険に加入してリスクに備えることは重要ですが、災害後の賃料下落リスクや建物の復旧に時間がかかるなど、保険でカバーしきれない部分も多く存在します。
購入前には、ハザードマップの確認と災害履歴の調査、建物の耐震性・構造のチェックを徹底し、リスクを可能な限り減らすことが重要です。

デメリット③流動性が低い

不動産は株式や投資信託のように、必要なときにすぐ売却できる資産ではありません。
市場環境やエリアの需要、物件の状態によっては、売却に数か月〜年単位の時間がかかることもあります。
そのため、急な資金需要が発生しても、すぐ現金化できない点がデメリットです。
キャッシュフローの安定性や空室リスクも考慮し、慎重に判断する必要があるでしょう。

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まとめ

事業用不動産の購入は、居住用とは異なる専門性が求められる取引です。
融資を活用できる点や安定的な家賃収入が見込める点は大きなメリットですが、投資額の大きさや災害リスク、流動性の低さといったデメリットも避けて通れません。
事業用不動産を検討する際は、専門家のサポートを受けながら、無理のない投資判断を行いましょう。