前回は「贈与税」や「生前贈与」についてお話しました。
今回は土地の贈与で贈与税がかかるケースについて簡単にお話します。
【ケース①】共働きの夫婦が二人で不動産を購入した
夫婦がお金を出し合ってマンションなどを購入し、登記名義が夫婦のうちどちらか1人となっている場合、後々贈与税がかかる可能性があります。例えば夫婦が共同で購入したにもかかわらず夫名義となっていた場合、あとから夫婦の共有名義にするには、「贈与」による「所有権移転」という形を取る必要があります。
この形だと単に名義変更のつもりが、妻への「贈与」に該当する法律行為となってしまい、結果的に贈与税がかかってしまうのです。さらに登記の際にかかる「登録免許税」も高額になります（固定資産税評価額の1000分の20）。従って共同で購入した不動産については、最初から共有登記を申請しておいた方がいいと思います。
【ケース②】親から土地の時価よりも安く売ってもらった
親から子に対して、不動産を時価相場よりもかなり安く売って譲る場合に、時価より「著しく低い」譲渡である「みなし贈与」とみなされ、贈与税がかかるケースになります。
問題はどの程度、相場から安ければ「著しく低い」とされるかという点です。
時価の8割以下の値段で売却すると、「みなし贈与」と評価される可能性があります。
【ケース③】対価の支払いがないまま不動産の名義変更した
このケースは先ほどの夫婦でマンションを共同購入した場合と同じ。名義変更のつもりが実際には「贈与」となりますので、贈与税の課税対象です。注意してほしいのは、登記手続きにおける「名義変更」とは、同じ人や法人の名前や住所が変わった時に行う法的手続きだという点です。別の人に名義が変わるのは「所有権移転」となり、無償で持ち主が変わったのであれば「贈与行為」として扱われます。
【ケース④】親から借金と一緒に贈与されても、贈与額の方が多い
例えばローンの残債が残っている家を、親から子どもへ贈与したというケースを考えてみましょう。家の時価が3000万円、ローン残債が1000万円あったとすると、この場合は時価からローン残債分を引いた2000万円について「贈与」とみなされます。贈与は実質的に受贈者が利益を得た分について、課税される点を押さえておきましょう。
【ケース⑤】共有名義の不動産を親が共有持分を放棄した
親と子どもの共有名義になっているマンションなどを子どもの単独名義にする場合は、親の共有持分を放棄して子どもの持分に加える、いわゆる「共有持分放棄」という手続きを取ります。この共有持分放棄ですが、法的にこれも所有権移転です。有償であれば「売買」、無償なら「贈与」となります。当然、所有権が移転した分（親の共有持分）については、贈与税の対象となります。
次回は「贈与税」がかからないケースについてお話していきます。
