「市街化区域」と「市街化調整区域」
今回は『市街化区域』と『市街化調整区域』についてお話したいと思います。
不動産を売買するうえで、その不動産が市街化区域か市街化調整区域に属するかは大変重要です。それにより査定や用途、売却する方向性が大きく変わってくるからです。
全国の土地は、都市計画法により都市計画区域と都市計画区域外に分けられます。都市計画区域とは『一定の要件に該当する市街地を含み、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域』として都道府県（2県にまたがる時は国土交通大臣）が指定した区域です。その都市計画区域において無秩序な市街化を防止し、計画的に市街化を図るため、『市街化区域』と『市街化調整区域』の線引きがされています。（線引きを行なわない都市計画区域は非線引き区域と呼ばれます。）
〇市街化区域とは
都市計画法において「すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る地域」と定義されています。つまり人が多く、今後も市街地として積極的に整備し、住宅や店舗・工場などを建設し、人を増やしていく地域といえます。
〇市街化調整区域とは
市街化区域とは反対に市街化を抑制する区域です。自然環境を守るため等で開発や建築が制限されている区域で、原則的に建物を建てることができません。また行政がインフラ整備を積極的には行わないため、将来においても住環境が整わない可能性の高い地域です。
もしお持ちの不動産が市街化調整区域であった場合、基本的に建築用地としては扱えないため査定は下がります。建築できるのは農林漁業に従事している人の家など都市計画法第34条に該当する必要があり、また既存建物の建替えにおいても許可を必要とするなど法令上の制限が多いからです。
もし売却となれば、その方向性としては、隣地や近隣の方への売却、資材置き場や駐車場、太陽光発電やバイオマスなど事業用地として開発許可を受けることができるような買主にアプローチをすることになります。
埼玉県は都心部に比べ農地も多く、市街化調整区域が大変多いので、思わぬ場所が市街化調整区域に指定されていたりします。ご自身のお手持ちの不動産が市街化区域か市街化調整期区域か、一度確認してみるのも良いかもしれないですね。
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