今回は『借地権』についてお話していきます。
借地権とは自分の建物を建てるため、他の人の土地を借りる権利を指します。
一戸建て住宅の広告には、土地について「所有権」または「借地権」の記載があります。
その時の所有権は「土地と建物全部の所有」となり、借地権は「土地は借り物で、建物は自分の物」といったイメージとなります。
借地権付きの土地には土地を所有する地主がいて、地主に地代を支払うことで借りることとなるのです。
ポイントとなるのは、借地権は「建物の所有を目的とした土地」であることです。例えば駐車場の様に建物の無い状態で貸す場合には、基本的には借地権が発生しません。
借地権には「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、それぞれ法律で権利の内容が決まっています。借地権付きの不動産を購入する場合は、この種類の違いで権利の範囲も決まって来るので、しっかりとした確認が必要になります。
【旧法借地権】
今の借地権は平成4年に成立した「借地借家法」によるものですが、借地借家法以前は「借地法」という古い法律がありました。「旧法借地権」とは「借地法」ベースの借地権になります。
旧法借地権の特徴は、借地契約を更新すれば、基本的には半永久的に土地を借り続けることが出来る点です。昔は土地の価格も安く、土地は貸していた方が賃料も入るからメリットがある、との考え方が主流だったからです。
なお、旧法借地権では、存続期間を決めていない場合、老朽化が進み過ぎて建物に住めなくなる段階で権利が消えます。
【普通借地権】
普通借地権は契約更新を前提としている借地権です。
契約期間終了時に契約の更新がありますが、地主には更新の申請を断ることができません。地主が断る際には正当な理由が必要となります。
【定期借地権】
普通借地権と同様に、借地借家法により制定されている借地権です。普通借地権と違うところは、契約の更新が無い点です。契約期間が満了したら、建物を取り壊し、更地にして返すこととなります。
借地契約は権利の種類によって契約期間が異なります。
旧法借地権の存続期間は建物の構造によって異なります。例えば、石造りの様な堅固な建物であれば、契約期間が30年以上、木造の様に堅固でない建物については20年以上となります。（この時、契約上で期間を定めていない場合、堅固な建物で60年、堅固でない建物で30年となります。）
借地借家法の普通借地権は最初の契約期間は30年以上とされています。更新の際には、1回目の更新が20年、2回目の更新が10年となります。また、普通借地権の場合は、旧法借地権の様な、建物の構造による契約期間の区別がありません。
定期借地は、契約期間は50年以上。契約の更新はありません。契約期間が終わった段階で、更地に戻して返すことになります。
次回は『借地権』のメリット・デメリットをお話していきます。
