不動産を売るときに「土地」が含まれると、その土地の「境界問題」が出てきます。
そして、この「境界」は不動産価値を決める大事な要素になるので、その境界を示している測量図は不動産取引において非常に重要になってくるのです。
また、測量図にも種類があり、不動産を売却しようとするときに、今手元にある測量図で良いのか？測量し直す必要はあるのか？と迷ってしまう方も多いです。
今回は、確定測量図を中心に、そのほかの測量図についてお話していきます。
一般的に「測量図」といわれるものは3種類あり、複数あるからこそ混乱しがちなのです。
・確定測量図
・地積測量事図
・現況測量図
この3種類の測量図はどのようなものか？そして違いは何か？という点は後ほど詳しく解説します。
ただ、大前提として「根本的に3つとも全く違うものである」という点を認識しておきましょう。
また、確定測量図、地積測量図、現況測量図の順番で信用度が高く、不動産売買の取引時は確定測量図が必須です。
確定測量図とは何か？
確定測量図とは、土地の境界を完全に確定させた測量図になります。
冒頭でいったように、土地には「境界」というものがあり、境界によって隣地や道路との線引きが明確になっています。
その境界には石や金属でつくられた境界杭（境界杭）が埋まっており、その杭によって土地の境界が明確にされているというわけです。土地の価値は広さに比例するので、不動産売買において境界は非常に重要となります。
そして、その中でも確定測量図は隣地所有者の立ち合いを経て境界確定されたものです。
当然ながら、境界は自分1人で確認するわけではなく、隣地であれば隣人、道路であれば官（行政）立ち合いの元で確認する必要があります。
そして、土地家屋調査士や測量士という有資格者が測量図をつくり、隣人や行政が署名・捺印することで、はじめて確定測量図になります。
逆にいうと、確定測量図がないということは、その土地の境界は承認を得ていない可能性があるということです。そうなると、その土地を売買した後に隣人と揉めるリスクがあるので、不動産取引には確定測量図が必須になります。
現況測量図とは？
前項で解説した「確定測量図」が隣人や行政が承認済みの測量図なのに対し、現況測量図は単に現況を図面化しただけの資料です。
つまり、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置などから「ここが境界かな？」と思うポイントを判断して測量した図面になります。
境界杭が発見できなければ、ブロック塀などで境界を予測するという流れです。
・現況測量図と確定測量図の違い
現況測量図と確定測量図の違いは「信用度」です。
仮に、ある土地を購入しようとした場合には、まず謄本でその土地の面積を確認します。ただ、その面積は過去に測量したものであり、本当の面積かどうかはわかりません。
その際、確定測量図があれば隣人と合意した測量図になるので、土地の面積はその確定測量図に記載されている面積で決定しているということです。
一方、現況測量図の場合には、仮に面積が合っていても隣人の承認は得ていません。そのため、現況測量図だけで土地取引をすると、その土地を購入した後に隣人と揉めて、最悪の場合には自分の土地の面積が小さくなってしまうこともあります。
そうなると、売主の立場からも購入者とトラブルになるリスクがあります。このような信用度の違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです。
地積測量図とは？
地積測量図とは、登記所に申請書類として保管されている測量図のことです。これは、たとえば土地を分筆（区画を複数に分ける）するときなどに、添付書類として「地積測量図」が一緒に提出されます。
登記申請の際に地積測量図が必要になったのは昭和35年（1960年）4月1日からです。
そのため、その日以降に土地を分筆する場合などは、原則として地積測量図が存在します。
このような事情で作成されるのが地籍測量図なので、古い土地などは地積測量図がありません。そのような土地は世の中に多数あります。
信用性の違い
地積測量図は確定測量図を基に作成されている場合もあります。
仮に、確定測量図を基に作成されているのであれば信頼性は高いです。
ただ、その場合でも地積測量図だけで不動産の取引が成立することは基本的にありません。
というのも、そもそも確定測量図を基に作成されているのであれば、確定測量図が存在するということだからです。
合意があるかないか
上述したように、地積測量図だけで不動産取引は成立しません。
それは、前項で解説した「信用性の違い」という要素も大きいですが、もっと大きいのはそもそも隣人との合意が取れているかがわからないという点です。
特に、古い土地などは地積測量図も数十年前に作成されている場合もあり、そこまで昔の資料だと測量技術も低かったので信用性はさらに下がります。
