家を購入する際には想定できなかった思わぬアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるでしょう。
しかし、住宅ローンが残っている状態では基本的に不動産は売れません。
そこで、検討したい方法の1つが任意売却です。
今回は任意売却とな何かをお話していきます。
まずは任意売却がどのような売却方法なのかをお話します。
通常の売却との違いは何か？
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。
何らかの事情で住宅ローン（借入金）が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。
たとえば、離婚により財産分与の必要がある場合に行えます。
売却しようと思っても「オーバーローンなので、通常の不動産売却では売るにも売れない！」といったとき、任意売却なら戸建てやマンションを売却することができます。
売ることで得た資金を返済の一部にあてることも可能です。
また、会社の倒産や会社都合の退職（リストラなど）で住宅ローンの返済が困難になった場合も、この任意売却を利用して自宅を処分することで「競売」という最悪の事態を回避できます。
任意売却と似ているものとしてよく挙げられる競売との違いは何でしょうか？
競売とは、債務者（家の持ち主）が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者（金融機関）が取る最終手段です。
ローンの担保となっているもの（家）を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまうことです。
いくつかの違いがありますが、債務者にとって最も大きな違いは強制力の有無と、物件の売却額です。
住宅ローンの残債額を少しでも抑えたいと考えるなら、高く売れる任意売却の方が良いと分かるのではないでしょうか。
また、任意売却なら残債を分割で返済が可能です。次の生活をするためにも資金は必要になるので、一括返済で資産が大きく減るのは避けた方が良いでしょう。
それでは、任意売却は具体的にどういうときに向いているのでしょうか？
任意売却を検討すべき3つのケースをご紹介します。
①収入が減少してローンの返済が厳しい
病気で突然働けなくなった、リストラ勧告を受けて失業したなど、予期せぬタイミングで突然収入が減少してしまい、今まで通り住宅ローンを返済していくのが難しくなったときは任意売却を検討してみてもよいでしょう。
収入が減少したままローンの滞納が続いてしまうと、前述の競売にかけられてしまいます。
ローンの滞納が続くとブラックリストに入れられてしまう可能性もあるので、収入が減少して再び戻る目途が立たないのであれば、早めに任意売却を検討することをおすすめします。
②離婚を機に家を売却する場合
任意売却を行う理由として、「収入の減少」に次いで多いのが離婚時の財産処分です。
離婚するとき、財産分与や慰謝料の代わりとして一方がローンを払い続けてもう一方が住み続けるケースがありますが、名義変更やローンの支払いをめぐってトラブルになることも少なくはありません。
こうしたトラブルを避けて、財産を清算するための手段として任意売却を選ぶ方もいます。
住宅ローンの残債よりも売却金額が高い場合、ローンを返済して残った金額を夫婦で分けて新生活の足しにできるのも、任意売却を選ぶメリットと言えるでしょう。
③住宅の資産価値が低く、住宅ローン残高が高額である
購入当時よりも住宅の資産価値が大幅に下がっており、高額なローンだけが残っていて返済が難しいというケースにも任意売却は利用できます。
将来的にローンの返済ができなくなり競売にかけられてしまうと、家を失うだけでなく多額の借金だけが残ってしまうという最悪のケースも考えられます。
※すでに住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から「競売開始決定書」が届いてしまうと、そのまま競売に必要な手続きが開始してしまいます。
競売では市場価格よりも低い売却価格になるなど、任意売却よりもよくない条件での売却になります。
「開始決定通知書」が届いた段階ですぐに相談すれば、任意売却が間に合う可能性もあるので、できるだけすぐに対応するようにしましょう。
今回は任意売却とは何かについてお話しました。
次回は任意売却の流れやメリット・デメリットについてお話ししていきます。
