前回は心理的瑕疵あり物件とは？事故物件の告知義務についてお話しました。
今回は「告知義務」について掘り下げてお話していきます。
物理的瑕疵であれば売主様の知りうる範囲で修繕が終わっていたとしても具体的に買主様にお伝えいただく（物件状況等報告書に記載する）のが一番です。
買主様の立場に立って考えていただければ理解できると思いますが、正直にご説明いただければ何ら気にするところはないと思います。
心理的瑕疵の告知は物件の所有者様にとってはマイナス要因でしかなく、売買であれば近隣相場価格よりも価格を落として販売しなくては売れないとか、賃貸であれば周辺賃料相場よりも賃料を落とさなくては借り手が付かないなど、悩ましい問題となるのは事実です。
自分には何の落ち度がない場合は本当に不当な結果でしかありません。
告知せず相場価格でお取引できたらと思うのは当然かもしれません。
「心理的瑕疵についての告知義務はどれくらいの期間で存在しますか？」
このように質問される売主様が多くなるわけです。
私の経験からも、売主様はある一定の期間が経過したら告知義務がなくなり告知しなくても良くなることを皆さん期待しています。
しかしながら現在の判例等では、心理的瑕疵の告知義務に関する慣例・慣習が定まっておらず、制定法などが存在しないことから、絶対と示す基準がないのが現状です。
結論からいうと告知義務が消え、告知する必要がなくなる日が到来するということは、あまり現実的ではないということです。
告知しないで賃貸契約もしくは売買契約を結んだ場合には、借主もしくは買主から債務不履行、もしくは損害賠償請求される可能性が非常に高いのです。
告知を怠ったことから千万円単位の損害賠償請求や、売買契約の解除を求められた判例もあります。
判例は(一財)不動産適正取引推進機構の判例検索できます。
最後に
自分自身で告知義務があるような心理的瑕疵物件を調べる方法があります。
事故物件を紹介している「大島てる」というサイトがあるので調べてみてはいかがでしょうか。
