マンションや土地・家を売りたいと思っている方は相場より少しでも高く売りたいとお思いのはずです。一方、不動産を買いたい方は相場より少しでも安く買いたいと思っております。相場より高く売れた不動産は相場より高く買ってくれた人がいたことになります。
はたして、あなたは相場より高い不動産を購入しようと思いますか？どうしてもその物件がほしい場合を除くと一般的にはそう思わないはずです。ネット上では大手一括査定サイトが「相場より○○万円高く査定された」などの誇大広告が目に付きます。
ここでは、不動産を相場より高く売ることが可能なのか、どういった時に相場より高く売れているのか、査定価格や相場価格などのポイント注意点をお話します。
不動産の相場は、立地条件・周辺環境・敷地の形状・買物交通の利便性・全面道路の条件・物件そのものの状態などにより違いがでてきます。不動産を評価する代表的な方法には「収益還元法」や「取引事例比較法」などがあります。
不動産会社の査定は上記の条件を考慮した上で過去に取引された価格事例を基にする「取引事例比較法」を用いて査定することが圧倒的に多いのが現状です。また、相場価格は「需要と供給のバランス」で決定されているといっても過言ではありません。
たとえば分譲マンションを例にするとそのマンションを買いたいと言う人が多く待機している時に売りたいと思っている人は相場より強気の売り出し価格を打ち出だして売却できればそのマンションの相場価格は上がってきます。また逆に売りに出ている部屋が多く存在するマンションの場合、回りの部屋より価格の安い部屋が真っ先に売却されていきますのでそれによって相場価格は必然と下がってきます。
「買いたい人」が多くて「売りたい人」が少ない場合、相場は上がり、その逆は下がります。相場は買い手と売り手のバランスや成約価格事例により価格が決まってきます。
不動産を相場より高く売却するのは正直難しいことだと思います。その最大の理由は、買いたい人は相場より安く買いたいとお思いですし、相場より安い物件を探している為です。
では、相場より高く売れる物件とはどのような物件なのでしょうか。そのポイントは当たり前のことですが買主の購入意欲や考え方により左右されます。たとえは、買主が自分の敷地が狭いため広くしたいと思っていた、近所に息子夫婦を呼び寄せて近くに住ませたいと考えていた人などの隣の敷地や近くの家がたまたま売りに出た場合、どうしてもその物件がほしいと思った買主は相場より高い金額を付けていても買ってくれるかもしれません。
また、こだわり物件や特殊物件などその条件にあった物件が他に無いなどの場合も相場より高く売れるかもしれません。この例は実務上にもよくある例で不動産言葉の中にも「売りに出したらまず、隣近所をあたれ」と言われています。
他にはマンションの例を取ると、昨年は売りに出ていた部屋が多数有ったのにここ最近は売りに出ている部屋がまったく無かったとのタイミングで売りに出した場合、そのマンションが売りにでたら購入したいと待っていた人は「やっと出た」とばかりに少々相場より高くても買ってくれるかもしれません。この事例も実務上少なくはありません。
しかし、たまたまやタイミングが良かったがため相場より高く売却できたのであって、そういった運に左右されることもありますが、一般的に成約されている価格はやはり相場通りまたは相場以下の場合が圧倒的に多いことに違いはありません。その理由は先ほども述べましたように「買主は少しでも安く買いたい」と思っているからです。
同じ大きさ同じ程度の家であっても「隣や近所の家が○○万円で売れたから私の家も○○で売れる」とは限らないのです。隣の家が○○で売れていてもそれよりも高く売れる物件と低く売れる物件があります。その理由はタイミングや運も関係しますが、それ以上に周りの環境に影響されるからです。
たとえば家の前に高い建物が有り日照上それをうまく避けている家と正面の家や、隣にゴミ置き場が隣接されている家と隣が公園である家、また左右の建物に挟まれた家と隣が水路や空き地など空間のある家、などほんのちょっとした違いで評価が違ってきます。また分譲マンションの場合は同じ広さの部屋でも階数が少しでも上段の部屋や角部屋の方が評価が高くなってきます。
