昔と違い今では、建物に対する耐震意識が高まってきています。
記憶にも新しい震災クラスの大きい地震が頻発していることが原因だと思います。
そのような地震が発生するたびに建物の倒壊や損壊をよく目にします。
2016年の熊本地震による建物の被害が報道されていました。
実はこれら地震による建物の被害はある傾向があるのです。
ここ数十年の間に起こった大きな地震といわれるものは、阪神淡路地震、東日本地震、熊本地震が思い当たると思います。
これら地震では建物に甚大な被害が発生しています。
その傾向としては「古い建物」の被害が顕著なのです。
特に昭和56年（1981年）以前に建築された建物の被害が顕著に表れています。
「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されている」
いわゆる旧耐震基準で建築された建物なのです。
昭和56年(1981年）には建築基準法制定後現在に至るまで最も大きな改正が行われました。
主に地震に対する基準強化が行われました。
旧耐震基準の建物では基礎コンクリートに鉄筋が入っていないとか、壁に筋交い（横方向の揺れ対策）等が入っていないといった具合でした。
そのため、大きな地震が来る度に大きな被害が出ていました。
中古戸建のような一般住宅や不動産投資物件においても旧耐震基準で建築された建物が売られております。
これらの物件は果たして購入しても良い物件なのでしょうか？
旧耐震基準の物件は建物自体が古いこともあり安く売買されています。
立地の良いところであれば築古であっても人気や入居率が良いことがあります。
結果、周辺環境や利回りも確保できて魅力的に感じると思います。
ただ大きな地震などいつ来るかどこへ来るかわかりません。
確実に来ると言われている東海大地震もすでに40年以上言われていますが、いまだ来ることは無く、他の地域で大地震が発生しているような状況です。
それならばいつ来るかわからない地震を心配する必要があるのかと考えますよね。
確かに、この考え方は間違っているとは思いません。
地震が来るか来ないかで検討するのであれば築古の物件は価格も築浅と比べて価格は低いので私も買いだと思います。
ただし、旧耐震基準物件には他にもリスクがあります。
それは融資を受けることができないという問題です。
最近の金融機関の傾向として旧耐震基準物件には、融資不可という金融機関が増えています。
厳しい金融機関では、新耐震基準に準拠する形で、
耐震補強した物件でも融資はしない金融機関もあります。
この傾向ですが、今後はもっと厳しくなっていくものと思われます。
一部金融機関では旧耐震基準物件でも融資可とするところもありますが、こうした物件を数年後に売る場合、買い手が見つかりません。
最悪、建物を解体した後に更地で売ることになります。
そう考えるとかなり敷居の高い物件ではないでしょうか。
さらに、旧耐震基準という構造である前に建物が古いです。
大規模修繕で外壁塗装を行っていて見た目綺麗でも中身は古いのです。
状態にもよりますが他にも建物や設備など次々と修繕が発生することは覚悟すべきでしょう。
特に一度大きな地震に遭遇している物件では、見えない構造部で致命的な損傷を起こしている危険性も否めません。
よほど何か目的があって買う以外、旧耐震基準建物は避けるべきかもしれません。
価格も低く一見魅力的に見える旧耐震基準物件もあるかもしれませんが、購入を検討する際には、様々な角度から検討されることをお勧めします。
最後に昭和56年（1981年）以降から現在の新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。
