当社で相談件数の多い、住み替え(買い替え)ローンについてお話します。
住み替え（買い替え）ローンとは、オーバーローンでも住み替えを可能としてくれるローンです。
住み替えローンとは、買い替えを行う場合、次に購入する物件の住宅ローンに返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンです。
住み替えローンは、オーバーローンのときに利用します。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことを指します。
それに対して、アンダーローンは住宅ローン残債が売却額を下回る状態のことです。
住宅ローンが残っている物件は抵当権が設定されたままの状態です。
抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸し出す際に設定した担保権のことを指します。
家を売却する場合は、抵当権を外すことが必須条件になります。
抵当権は、住宅ローン残債を一括返済することで抹消することができます。
オーバーローンの場合でも、売却代金に貯金等を加えたり、親族からお金を借りたりして一括返済できれば抵当権を抹消することは可能です。
しかしながら、貯金等が十分でない場合もあります。
そのようなときに利用できるのが「住み替えローン」です。
住み替えの流れには、売却を先に行う売り先行と、購入を先に行う買い先行の2つのパターンがあります。
住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、資金繰りが楽となる売り先行を選択するのが一般的です。
住み替えローンの利用には以下のメリットがあります。
・オーバーローンでも住み替えができる
・貯金を減らさなくて済む
1つ目は、住み替えローンを利用するとオーバーローンでも住み替えができるという点です。
本来なら住み替えできない状況でも、住み替えを可能としてくれる点が最大のメリットといえます。
2つ目のメリットは、住み替えローンを利用すれば、いたずらに貯金を減らさなくて済むというメリットがあります。
オーバーローンの残債を返済する際、貯金を枯渇させるような返済方法はかえってリスクがあります。
貯金は不測の事態に備え、ある程度残しておくことが必要です。
住み替えローンの利用にはメリットだけでなくデメリットがあります。
・過剰な債務を抱えることになる
・融資審査が通りにくい
住み替えローンの最大のデメリットは、過剰な債務を抱えることになるという点です。
住み替えローンでは、購入物件で物件価格以上のローンを借りることになります。
つまり、購入物件では最初からオーバーローン状態ということです。
万が一、住宅ローンを返済できず売却するような事態となった場合、今度は返済しきれない残債がもっと多く残ります。
住み替えローンは、返済できない状態を先送りしているだけなので、オーバーローンの問題を解決していることにはならないのです。
2つ目としては、住み替えローンは融資審査が通りにくいという点があります。
銀行にとっては、担保価値以上に融資をすることになるため、融資姿勢は厳しくなります。
住み替えローンでは、銀行は物件の担保価値は最初から当てにしておらず、「人の返済能力」を当てにして融資を行います。
借りる方の収入や、職業、勤務先、勤続年数等が一層重視され、条件が良くないと融資を受けることができません。
よって、住み替えローンは誰でも利用できるローンではないことになります。
続いて住み替えローンの利用方法についてお話します。
・売却と購入の決済を同日にする
住み替えローンでは、1つ問題があります。
それは、売却と購入の決済を同日にする必要があるという点です。
Aさんが住み替えローンを利用する「本人」とします。
買い替え特約では、先に購入物件の売買契約を締結します。
この時点ではAさんの家は売れていません。
購入物件のBさんとの売買契約では、「Aさんの家が○年〇月〇日まで売れなかったら契約を解除する」という条件を付けます。
買い替え特約により、Aさんの売却物件が無事売れれば購入物件を購入することができますし、Aさんの売却物件が売れなければ購入物件の契約は解除できることになります。
買い替え特約とは、購入物件を先に条件付きで抑えるということです。
購入物件を先に抑えておけば、Aさんの売却物件がCさんと売買契約ができた時点で、Bさんと引渡日を同日に調整することができます。
買い替え特約を利用すれば、先に購入物件をじっくり選ぶことができますし、日程調整も格段に簡単になるためおススメです。
買い替え特約は、購入物件に利用しやすい物件と利用しにくい物件があります。
買い替え特約を利用しやすい物件とは、不動産会社が売主の物件です。
売主が個人である中古物件を購入したい場合、売主が買い替え特約の条件を応諾してくれないことが多いです。
売主が個人の場合、売主自身も住み替えを前提としているケースが多く、買い替え特約を付けてしまうと、売主は自分の物件がいつ売れるか分からなくなるという立場に追い込まれます。
売主の物件は、「買主の物件が売れたら売れる」という状況になり、売主自身が購入物件の購入タイミングを計りにくくなってしまうのです。
一方で、不動産会社が売主の物件なら、基本的に売り切って終わりです。
不動産会社が売主となっている物件では、買い替える目的としていないため、買主の物件が売却できることを待つことができます。
そのため、不動産会社が売主の物件であれば、「買い替え特約を付けて欲しい」と依頼すると応諾されやすい傾向にあります。
新築物件であれば、基本的に売主は不動産会社です。
また、中古物件でも不動産会社が売主の物件はあります。
中古物件では、物件広告の取引態様という部分をチェックします。
取引態様とは、物件広告を出している不動産会社の立場を表したものです。
取引態様には、「売主」、「媒介」、「代理」の3種類がありますが、「売主」と書かれていたらその物件広告を出している不動産会社が売主ということになります。
住み替えローンを利用する場合には、購入物件を「新築物件」または「不動産会社が売主の中古物件」に絞り、買い替え特約を付けてもらうと上手く買い替えができます。
住み替えローンを提供している銀行の中には、連帯債務や連帯保証によって夫婦の収入合算ができるメニューを備えた銀行もあります。
連帯債務とは、夫婦でマンションを共有し、夫も妻もそれぞれ住宅ローンを返済するパターンの債務関係です。
連帯保証は、主たる債務者がマンションを単独所有し、主たる債務者が1人で住宅ローンを返済し、他方が連帯保証人となるパターンの債務関係になります。
単独の収入では住み替えローンの審査に通らない人でも、夫婦の収入を合算した世帯収入にすると審査に通る人もいます。
単独で審査を通すことに不安のある方は、住み替えローンで連帯債務や連帯保証も認めてくれる銀行も探しておきましょう。
また、住み替えローンを利用する場合は、将来の子供の教育費を考慮するようにしてください。
住み替えローンは過剰債務を抱えますので、返済額が大きくなりがちです。
子供が高校生や大学生になると教育費が膨らみますので、その時期を考慮した住宅ローンの返済額を設定することが重要となります。
住宅ローンの適切な返済比率は20％以内です。
返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 額面年収
借り過ぎには注意し、将来、教育費が上がっても返済できる無理のないローンを組むようにしましょう。
オーバーローンで売却をし、住み替えを行う場合、2つの税金特例が利用できる可能性があります。
・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
これらの特例は、いずれも払い過ぎていた源泉徴収税の還付を受けることができる特例です。
この2つの特例では「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使った方が節税効果は大きく有利となります。
両特例は、給与所得等と損益通算(プラスの所得とマイナスの所得を合算すること)するために、繰越控除限度額を計算します。
「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」」の特例は譲渡損失(譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除したもの)の全額が繰越控除限度額となります。
一方で、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の特例はオーバーローンの額が繰越控除限度額となりますが、その上限は譲渡損失までと定められています。
「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の特例の方が繰越控除限度額は大きくなりますので、節税効果は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の特例の方が高いです。
各特例については、以下の国税庁のホームページで詳しい要件をご確認ください。
