マンションの事務所利用は可能？敬遠される理由についても解説

起業して間もない方や、少人数で業務をおこなう場合、マンションの一室を事務所にすることを検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合は、オフィスビルを借りるときには問題にならないことにも注意が必要です。
そこで今回は、マンションの事務所利用はできるのか、事務所利用可能物件と住宅専用物件の違い、物件のオーナーが事務所利用を嫌がる理由について解説します。
事業用物件の賃貸借契約をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの事務所利用はできるのか

事業を営んでいる方が事務所に使う物件を借りる場合、オフィスビルや事業用物件を契約するのが一般的です。
しかし、なかにはマンションの一室を事務所にしているケースもあります。
マンションは本来居住用の物件ですが、その一室を事務所として使うことはそもそもできるのでしょうか。
そこでまずは、マンションの事務所利用はできるのか、また事務所として利用する前に確認しておかなければならないことについて解説します。

事務所利用ができるマンションを探す

マンションは、居住を目的とした方が購入もしくは借りる集合住宅です。
したがって、利用している方は、基本マイホームとして利用するか、居住用の賃貸物件として第三者に貸しているケースがほとんどです。
住宅専用のマンションで勝手に事務所を開き事業をおこなうことは、認められません。
なぜなら、入居するときに居住目的で契約したら、ほかの用途で使用することは規約違反であるためです。
もし住宅専用のマンションで、無断で事務所利用をした場合は、強制退去を求められる恐れがあるため注意が必要です。
マンションの事務所利用をしたい場合は、事務所利用ができる物件を探す必要があります。

事務所利用に関して確認しておくこと

事務所利用を目的にマンションを借りる場合、以下のようなことを事前に確認しておく必要があります。

●初期費用
●原状回復の範囲
●許可される業種

確認すべき内容について、順番に解説します。
初期費用
物件を借りるときには、保証金や仲介手数料、前払い分の賃料といった初期費用がかかり、これらは賃料を基準に計算されます。
事務所利用の物件は、居住用の物件に比べて賃料が高めに設定されているのが一般的であるため、初期費用も高額になります。
物件を借りるときには、どれくらいの初期費用がかかるのかを事前に確認したうえで検討することが大切です。
原状回復の範囲
賃貸物件を退去するときには、原状回復を求められるのが一般的です。
事務所として利用するとなると、不特定多数の方が部屋に出入りします。
通常の居住用の物件と比較すると、損傷する可能性が高いことから、事業用物件は原状回復にかかる費用が大きくなる可能性があります。
原状回復については、借主と貸主のあいだでトラブルになることも少なくありません。
どこまでが借主負担になるのか、契約前にしっかりと確認することが大切です。
許可される業種
事務所利用が可能なマンションであっても、業種によっては認められない場合があります。
したがって、借りる前にどのような業種なのかを伝えたうえで、可能かどうか確認しましょう。

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事務所利用可能物件と住宅専用物件の違い

マンションには、事務所利用が可能な物件と、住宅専用の物件があり、事務所利用が可能な物件であれば、事業をおこなうことができます。
では、事務所利用が可能な物件と住宅専用の物件を比較したとき、具体的に何が違うのでしょうか。
2つの物件の主な違いについて解説します。
事務所利用が可能な物件と住宅専用の物件の主な違いは、以下の2つです。

●使用用途
●税金

上記の内容について、順番に解説します。

違い1：使用用途

マンションの所有者は、その物件を取得した際に登記をおこなっています。
登記の際には、物件や所有者の情報はもちろん、使用用途を記載しなければなりません。
住宅専用のマンションとして所有者が登記をおこなった場合、そのマンションで事務所利用をすると、登記簿上の使用用途と異なることになってしまいます。
住宅専用のマンションは、マンションの管理規約に「専有部分を住宅として使用し、ほかの用途に使用してはならない」としているのが一般的です。
専有部分を事業用途に使用することは、規約により禁止されており、そもそも使用用途が違うのです。

違い2：税金

不動産を所有者には、毎年固定資産税が課されます。
事務所利用が可能な物件と住宅専用物件は、所有者に対する固定資産税の課税にも違いが生じます。
住宅専用の物件は、マンションの廊下などの共有スペースには課税されませんが、事務所用の物件は共有スペースも含んだ面積に課税対象です。
つまり、面積に応じて税金が課されるため、事務所用の物件は所有者に課される固定資産税が住宅専用の物件より高くなるのです。
また、住宅専用の物件から得た家賃収入については消費税が課されませんが、事業用の物件から得た収入には消費税が課されます。
このように、事業用の物件と住宅専用の物件とでは、所有者の税金の負担にも違いがあるのです。

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マンションのオーナーが事務所利用を嫌がる理由

マンションのオーナーのなかには、物件を事務所として利用することについて嫌がる方も少なくありません。
それはなぜなのでしょうか。
最後に、マンションのオーナーが事務所利用を嫌がる理由について解説します。
考えられる理由は、以下の2つです。

●トラブルのもとになる恐れがある
●違法な事業に使われる可能性がある

どういうことなのか、オーナーが嫌がる理由の内容について順番に解説します。

理由1：トラブルのもとになる恐れがある

住宅専用のマンションは、入居者以外の方が頻繁に出入りすることはあまりありません。
そのようなマンションで事務所を開くと、不特定多数の方が出入りするようになり、ほかの入居者のなかには不安に思う方もいるでしょう。
また、入居者専用の駐車場に来客が車を停めてしまったり、事務所のなかだけでなくエントランスや廊下で話す声が大きく騒音になったりなど、トラブルになる恐れがあります。
入居者の快適な暮らしやセキュリティを守れない状況になれば、マンションのオーナーにとってもデメリットです。
そういったリスクが生じる可能性を考え、事務所利用はあまりしてほしくないオーナーが多いのです。

理由2：違法な事業に使われる可能性がある

事務所利用を嫌がるのは、その部屋でおこなう事業の内容に不安があるのも理由の1つです。
たとえば、違法な事業の拠点に使われるのではないか、と考えるオーナーも多いです。
このように、マンションのオーナーにとって、住宅専用の物件を事務所利用可能の物件にする場合、メリットはあまりなく、リスクが生じます。
したがって、事務所として利用することを嫌がるオーナーが多いのです。
事務所にできる物件を探す場合は、事務所利用が可能であるかどうかを確認する、もしくは事業用物件を検討することをおすすめします。

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まとめ

マンションの事務所利用は、利用可能な物件であれば問題ありませんが、住宅専用の物件ではルール違反となり、強制退去を求められる恐れがあります。
事務所利用が可能な物件と住宅専用の物件は、使用用途と税金の課税にそもそも違いがあるため、所有者に無断で事務所にしてはいけないのです。
マンションの事務所利用については嫌がるオーナーが多いため、可能かどうかしっかり確認して契約するか、事業用物件を探すことをおすすめします。