住宅ローンを組む場合、「固定金利」と「変動金利」のどちらかで住宅ローンを組みます。
「固定金利」は「変動金利」とは違い金利が上がることを気にしなくてもいいのですが、「変動金利」というと、金利の上下によって、月々の返済額が大きく変動するイメージがあるかもしれません。
しかし、「変動金利」には、急激な金利の上昇によって、月々の返済額が一気に増えてしまうことを防ぐ２つのルールがあるのです。
今回はこの2つのルールについてお話します。
それを「5年ルール」と「125％ルール」と言います。
今回は「5年ルール」と「125％ルール」の内容とそのリスクについてお話します。
金利が変わっても、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」
住宅ローンの金利は半年に1度変更され、その時点の金利が適用されます。
それなら、半年ごとに返済額が変わるのかというとそうではありません。
どんなに金利が変動しても、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」があるからです（元利均等返済の場合のみ）。
では、金利が半年ごとに変わるのに、なぜ返済額は変わらないのでしょうか？
住宅ローンを組むと、元金返済部分と利息部分の合計金額を毎月返済することになります。
金利が上昇した場合は、その内訳の元金返済部分を減らすことで返済額を一定に保ちます。
たとえば、金利が上昇した場合は、次のようになります。
当初： 返済額10万円（元金返済6万円、利息4万円）
半年後：返済額10万円（元金返済5万円、利息5万円）
1年後：返済額10万円（元金返済4万円、利息6万円）
月々の返済額は10万円と同じですが、利息部分が増え、元金部分の返済が少なくなるわけです。
●「5年ルール」のリスクとは？
今のように低金利が長期間続いている状況では、「5年ルール」による影響はほとんどありません。
しかし、金利が上昇傾向に転じると、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らないという事態が起きます。
これは、返済における優先順位が、元金返済より利息のほうが上だからです。
もし、金利が更に上昇して、月々の返済額を超える利息を支払わなければならなくなった場合には、「未払い利息」として利息が繰り越されます。
ローン返済の最後まで「未払い利息」残った場合は、それを最後に一括で支払うことになります。
返済額の上限を定めた「125％ルール」
返済額は5年ごとに見直されますが、返済者の負担を考慮して、「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125％を超えないこと」という上限が設けられています。これが、「125％ルール」です（元利均等返済のみのルールです）。
たとえば、これまで返済額が10万円だった場合、次の5年間の返済額は最大12万5000円に抑えられるということです。このルールによって、金利が急激に上昇した場合でも、返済額の見通しを立てることができます。
●「125％ルール」のリスクとは？
「125％ルール」があることで、たとえ金利が大幅に上昇しても、返済額が無制限に跳ね上がることはありません。
しかし、これは返済額をおまけしてもらえるわけではなく、125％を超える分については、次の5年間に先送りされるだけなのです。
「返済額は最大125％（1.25倍）までしか増えませんので、安心ですよ」と説明されることがあるかもしれませんが、将来的に返済を先送りしているだけだということは認識しておいてください。
このように、金利の急激上昇リスクを最小限に抑えるため、早めの繰り上げ返済で元金部分を減らし、利息を軽減することも有効です。
