個人事業主は年収が高い人であっても、一般的な会社員に比べて住宅ローンが組みづらいといわれます。
今回はなぜ個人事業主は住宅ローンが組みづらいかお話します。
理由① 返済能力の証明が難しい
個人事業主が住宅ローンに申し込んだ際に、金融機関が審査時にチェックする最大のポイントは『所得額』と『安定性』です。
会社員の場合、基本的に所得税や社会保険料などが差し引かれた金額が振り込まれるため、給与額そのままで住宅ローンの審査を受けることが可能です。
個人事業主の場合は売上から経費や社会保険料控除などを差し引いた『所得』が審査対象になります。
ただし会社員とは異なり、一律に判断できるものではありません。経費を多く計上することで、額面上の所得額を少なくしている場合もあるためです。
こうした場合、節税の観点からは有利に働きますが、住宅ローンの審査を受ける上では所得が少ないとみなされて不利になります。審査に通った場合でも、借りられる金額が減ったり、高い金利での貸付になるリスクが高まります。
理由② 収入が安定しづらい
個人事業主が住宅ローンの審査を受ける際に最も不利な要因は、やはり収入が不安定になりがちな点です。事業環境の変化や、体調不良などによる休業がダイレクトに収入悪化につながります。
金融機関ごとに審査のシステムや基準は異なりますが、個人事業主の場合、直近3年分の確定申告をもとに審査されるケースが多いです。
つまり事業をスタートしたばかりで実績が3年に満たない個人事業主の場合、それだけで審査を受けられない可能性が高くなります。
3年以上事業を継続している実績がある場合には、3年連続で黒字経営を続けていることが求められます。業績に波があり赤字の年があった場合には、黒字の年の所得が多くても、赤字年の所得を基準に審査がなされる可能性があります。
このような不利な状況がある中、個人事業主が住宅ローンを組むためにはどのような状態を整えればよいかお話します。
●最低3年は黒字申告をする
個人事業主の場合、直近3期分の所得を審査されます。
収入確認書類として、会社員が源泉徴収票を提出すればよいのに対し、個人事業主の場合には『確定申告書の控え』に加え『所得税の納税証明書』も求められます。これらは直近3期分を要求されるのが一般的です。
そして、住宅ローンの審査にあたり、3年以上にわたり黒字の確定申告を継続していなければ厳しい結果になるかもしれません。
この条件を現段階で満たせていないのであれば、まずは3年連続の黒字状態を整えることに専念し、それを実現してから住宅ローン審査に臨むのがおすすめです。
●節税は控え所得額を増やす
会社員などに比べ、個人事業主は経費を計上しやすいため、額面上の所得を抑えて節税をしやすい一面があります。ところがこれが、住宅ローン審査という側面からは不利に働きます。
住宅ローンの審査において、金融機関は『返済比率』を重視します。返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合を示すもので、金融機関によって多少の違いはあるものの、一般的に審査を通る目安となるのは30～35％以内とされます。
所得が低いにもかかわらず多額の住宅ローンを申請をすれば、返済比率の基準に引っかかります。金融機関の許容する範囲を超えれば、審査で否認されるか、審査を通った場合でも借りられる金額が減ったりする可能性もあります。
住宅ローンの借入を目指すのであれば、節税は控え目にし、額面上の所得額を増やす工夫をすることで審査に通る確率が上がります。
●頭金を用意する
住宅ローンは、融資額が大きくなるほどそれに比例して審査も厳しくなる傾向があります。そのため融資希望額を抑えることも、審査に通りやすくする有効な方法の一つといえます。
融資希望額を抑える上で最も有効なのは、頭金など十分な自己資金を用意することです。自己資金の割合が増し、融資希望額を抑えられれば必然的に返済比率も下がるため、その分審査に通りやすくなります。
さらに、頭金のようにまとまった金額が手元にあることを金融機関にアピールできれば、計画的に貯蓄できるタイプだと認識され、審査にプラスの影響を与える可能性もあります。
