今回は、不動産を購入したけれども離婚による財産分与ため不動産を売却する場合の注意点をお話します。
まずは不動産会社に査定を依頼し、売却見込価格を把握します。査定の際に注意すべきポイントは売却したい価格ではなく確実に売却できる価格を把握することです。実際に売れる価格を認識しておかないと、売りに出した際にローン残高を下回る価格になってしまう可能性があります。
ローンが残っている自宅は、ローン残高を金融機関に確認します。ローン残高を売却価格が上回るかどうかが問題となってきますので、しっかりと確認をすることが大切です。
自宅として住んでいた不動産に夫と妻のどちらも住むことを希望しない場合、通常は売却を考えます。しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、差額を預貯金などで返済できなければ、借入れをした金融機関の抵当権が抹消されず、売却ができません。売却した後に、ローン残債との差を借金として返すわけにはいかないのです。不動産売却後にローンが完済できない場合は、金融機関などの債権者に交渉して、売却をした金額でローンの抵当権を抹消する「任意売却」という方法で進めます。売却後に残った残高については別途金融機関と話し合って返済します。
住宅ローンを借りている不動産を銀行に断りもなく賃貸に出した場合には、発覚すると一括返済を求められる可能性があるので注意が必要です。
売却をせず夫婦どちらかが住む場合、ローン残債のある不動産は、売却代金と合わせて全額を返済する資金がなければ、ローン残債と売却価格が近づくまで、夫婦のどちらかが住むのが現実的です。例えば、妻が不動産に住む場合、以下のパターンが考えられます。
<不動産の所有権の名義を妻の単独名義に変更、ローンの名義は夫の場合>
この場合、不動産の所有も居住も妻で支払いは夫であるので、妻に優位な条件に見えますが、夫は自分が住んでいないのでローンの滞納リスクがあります。
<不動産の所有権もローンも名義は夫の場合>
この場合も妻が優位に見えますが、夫の滞納リスクは存在します。対策としては、公正証書などに残しておくことでリスク回避をすることです。
<不動産の所有権も住宅ローンの名義も妻に変更する場合>
この場合に重要なことは、金融機関の審査を経なければいけないということです。夫の収入・資産によって借りることができたローンなので、場合によってはこのケースを選択できない可能性があります。
<不動産の所有権もローンも名義は夫のままで妻が家賃を払う場合>
この場合が一番現実的ではないでしょうか。妻の居住はそのままなので、環境の維持ができるとともに、夫に家賃収入が入るのでローンの滞納対策にもなります。
ただし、家賃の滞納リスクが存在するので公正証書などに残しておく対策でリスクを回避します。
