「返済比率」という言葉はご存知ですか？
返済比率とは、金融機関が融資審査するうえで、借りる人の返済能力を数字で表す指標のことです。
例えば年収５００万円の方で、返済比率を３５％として審査する場合、
住宅ローンの支払いができる年間の上限額はというと・・・・
５００万円×３５％＝１７５万円となります。
月額になおすと１７５万円÷１２ヶ月＝１４万５８００円となります。
これは年収５００万円の人は月額１４万５８００円までの支払いになる借入額ならばＯＫということです。
金融機関によって、この返済比率を何％で設定しているかは異なります。
返済比率を大目に設定して審査する（審査基準が緩い）金融機関に打診すれば多く借りることが可能という訳です。
仮に年収３００万円の方で、返済比率を２５％と３０％の銀行があるとします。
それぞれの返済額の上限をみてみましょう。
【Ａ銀行】 ３００万円×２５％＝７５万円（６万２５００円／月）
【Ｂ銀行】 ３００万円×３０％＝９０万円（７万５０００円／月）
上記の差額は１２，５００円／月となります。
では次に返済上限額ではなく、借入上限額を計算します。
まず計算の前提条件として借入期間３５年、元利均等払い、金利計算は１％※とします。
【Ａ銀行】 ６万２５００円／月÷２８２２円×１００万円＝２，２１０万円
【Ｂ銀行】 ７万５０００円／月÷２８２２円×１００万円＝２，６５０万円
※１００万円あたりの返済額２８２２円
いかがでしょう。差額は４４０万円となります。
金融機関の審査条件によって借入額が変わることが分かりますね。
この返済比率は年収に応じて各金融機関が設定しています。
年収の多い方ほど支払能力が高いので返済比率は高めに設定されています。
例えば年収１，０００万円の人で返済比率が４０％とします。
４００万円が返済で、残りの６００万円が生活費となります。
年収が高い人は返済比率が高くても生活費に余裕があります。
年収２００万円の人で返済比率を４０％で計算すると生活費は１２０万円となります。
月１０万円で生活するのはさすがに厳しいということで、年収に応じて返済比率も低くなるという訳です。
住宅ローンは多く借りれば良いというものではありませんが、ご主人以外に奥様の収入があり十分返済できるような方であれば、多く借入ができる（審査基準が緩い）金融機関を選択すれば良いでしょう。
ちなみに年収以外にも、勤務先内容、勤続年数、保有資格も審査に影響します。
金融機関は「支払える人にはどんどん貸したい」というのが基本です。
公務員や上場企業、さらに長年勤務となれば安心できます。看護師や医療関係の資格も強いですね。
【既存借入がある場合】
自動車ローン、カードローン等の既存の借入が多いと返済比率に大きく影響します。
また借入先、借入内容によってはマイナスの印象が強くなり、年収が十分であっても住宅ローンが通らない場合もあります。
実際の審査において、例えば２００万円のオートローンがあるとします。
金利４％で６０回払いの場合、月々の支払は３万６８３３円です。
年収３００万円の人で、返済比率３０％として支払上限が７万５０００円／月です。
返済比率を計算するうえで既存借入の支払いは月々の上限額から差し引きます。
７万５０００円－３万６８３３円＝３万８１６７円
３万８１６７円÷２８２２円×１００万円＝１，３５０万円
ひとつの例ですが基本的にはこんな感じの考え方です。
年収３００万円で本来２，０００万円以上借りれるはずが大幅ダウンです。
またクレジットカードを保有している場合も注意が必要です。
クレジットカードにはショッピング機能とキャッシング機能がついています。
一度も使用したことがなくただ持っているだけであればあまり影響しないかもしれませんが、使用したことのあるカードを何枚も持っている場合は借入額が減額される可能性があります。
審査する金融機関、保証会社によって違いはあるにしても、余計な不安材料は少ないに越したことはありません。
全ての金融機関で審査に影響するかというと一概には言えませんが、何より大事なのは借入があっても滞ることなくきちんと返済がされているかです。
金融機関が住宅ローンの審査をする際には必ず「信用情報」を取ります。
「信用情報」とはその人の借入状況が情報を扱う信用情報機関に登録されていて、借入先、借入金額、勤務先、支払状況、滞納の有無といったことが客観的にわかるものです。
信用情報は主に３つの信用情報機関に登録されます。
１．ＣＩＣ （クレジット系）
２．ＪＩＣＣ（消費者金融系）
３．全国銀行協会（銀行系借入）
この信用情報機関より入手した情報には、現在の借入内容と返済状況が記載されています。
滞納の回数が多ければ融資審査にかなり影響すると考えてよいでしょう。
常態化されていれば審査に通らない可能性が高いです。
ちなみに個人でも郵送やネットを通じて信用情報を取ることができます。
あと、よくある落とし穴が「スマホの分割」です。
金額的には低いものの滞納履歴はバッチリ見られますので注意が必要です。
月末の支払期限や自動引落としの場合は通帳の残高に気をつけましょう。
住宅ローンの審査に既存借入が影響することがお分かり頂けたと思いますが、既存借入がある場合はどうすればよいかというと、既存借入を返済することが最善となります。
既存借入を完済しても信用情報には借入があったこと自体は履歴として残りますが、完済していることで返済比率には影響しませんので、審査前に完済するのが良いでしょう。
このような場合には、埼玉開発に一度ご相談下さい。
１．自営業で申告所得を圧縮している方
内容次第ですが、申告所得が少ないからといって全く借りれないとは限りません。
減価償却費、地代・家賃、専従者給与等詳細拝見させて下さい。
当社でも実際に自営業者の方で住宅ローンを無事通っている方は多くおられます。
２．開業して３期経過していない方
多くの金融機関は最低３期分の確定申告書を必要とします。
金融機関の規模が大きければ難易度は高くなります。
当社の提携金融機関では最低１期から相談可能です。
３．勤続年収が短い方
サラリーマンでも勤続年数が長いほうが有利です。
自営業者とは違い勤続１年経過していれば相談は十分に可能です。
１年未満の場合であっても受付できる金融機関はあります。
転職後数か月の場合でもご相談下さい。
４．派遣社員の方
派遣社員の方でも住宅ローンは組めます。
金融機関によって取り組み姿勢の違いはありますが、
雇用形態よりも返済能力があるかが大事なポイントです。
派遣、契約社員に積極的な金融機関をご紹介させて頂きます。
５．既存借入が多い方、完済できる資金がない方
過去に成約頂いたお客様で、難易度は高いものの無事マイホームをご購入頂きました。
６．過去に自己破産している方
自己破産は官報にて履歴が残ります。金融機関によってどこまで調査するか若干違いがあります。
当社のこれまでの経験により審査する金融機関を選び打診させて頂きます。
※一概には言えませんが５年以内に自己破産されている方は難しくなります。
住宅ローンに裏ワザはありません。
内容次第、ケースバイケースになりますがお気軽にご相談下さい。
住宅ローンの相談は来店予約フォームより予約をして下さい。
