新築よりも安いなど様々な魅力がある中古物件が販売されていますし、空き家対策もあり国や不動産会社も中古物件を積極的に流通させようと取り組みを始めています。
しかし、一方で中古物件購入して失敗している方がいるのも事実です。
どんな失敗がありどんな注意をすれば良いのでしょうか？
今回は中古物件を購入する際に失敗しがちなことや注意点をお話します。
まずは中古物件の建物自体で「後悔した」「失敗した」となりがちな事例です。
・構造体や基礎が古いままだった
中古物件を購入する際に内覧もきちんと行い、キッチンやバス・トイレも綺麗で壁紙も張り直された状態に喜んで購入。すぐに住める状態だったので多少相場よりも高かったけれどリフォームをかけずにすぐに住んだという方がよくいます。
しかし、実際は綺麗だったのは内装だけ。構造体や基礎・屋根が古いままだったという事例がたくさんあるのです。こちらがしっかりしていないと雨漏りや沈没など家にとって致命的な欠陥となってしまうので、近い将来もう一度リフォームする必要が出てきてしまうのです。
この事例は素人がパッと見ただけではわからない箇所だったのがポイント。内覧を行なってもよくわからないのです。このような時にはホームインスペクションを利用しましょう。お金はかかりますが第三者の専門家がきっちりとチェックしてくれるので安心して住むことができます。
・冬になるととても寒かった
中古物件を内覧した時は暖かい春の時期。何も問題ないと思って購入して冬が到来。そこで初めて気付くのが「この家めちゃめちゃ寒い」ということ。戸建はもちろんマンションでも特に築年数が経っているともともと断熱性能が悪い家もあるので寒い家は意外と多いのです。
これはなかなか難しいのですが、内覧時に住んでいる方に話を聞いてみたり、不動産会社に相談してみましょう。ただし、住人も売りたいと思っているのである程度良いことを言ってくる可能性は高いです。なので、聞くとしたらエアコンの設定温度など出来るだけ具体的な内容を聞くのがポイントです。
・購入したら実はもっと良い物件が見つかった
中古物件はいつ販売されるかわかりません。それなので、自分が購入した後により良い物件が見つかることはありますし、買いたい時が買い時ということで割り切らないとキリがないのも事実です。
しかし、例えば急いで購入しようとして一軒だけしか候補をあげずに購入するのは止めておきましょう。どれだけ気に入ったとしても他の物件も見ながら比較したり、メリットデメリットを考えることで納得のいく物件購入をすることが出来るのです。
続いては、契約時やお金の準備の際に失敗してしまう事例です。実は新築とは費用体系も変わってきます。
・自己資金を用意していなくて、購入できなかった
購入できなかったという方もいれば、その後しばらく生活が苦しくなったという方もいると思いますが、中古物件は新築と違って自己資金で支払う費用がかなりあります。知っておかないといざ購入する時に慌てて準備しなけらばならなくなるので押さえておきましょう。
中古物件の場合は手付金や仲介手数料などを支払うことが多く、その場合物件の10%〜15%ほどを自己資金で支払い、残りを住宅ローンで賄うというケースが多いのです。3,000万円の物件を購入しようとすると300万円〜450万円必要となります。
手付金は特に交渉次第で自己資金での支払額を減らすことも出来ます。また、住宅ローンに組み込むことも出来る場合もあるので、早めに不動産会社に相談しておいて、実際に購入しようとした場合にどのくらいかかるかを知っておくことが重要なのです。
・住宅ローンで希望額を借りられない
ほとんどの方は中古物件を購入する際に住宅ローンを組んで購入しようとするでしょう。しかし、中古物件の場合は住宅ローンを希望額全て借りられる可能性は新築よりも低くなります。住宅ローンは借りる時に物件を担保とするのですが、その物件の資産価値が低い場合はその資産価値までのお金しか借りられないからです。
これは早めに不動産会社や金融機関に相談しておくことがポイントです。一社だけではなく複数の金融機関に事前審査を通しておくなどしておくとより良い条件で貸してくれる金融機関が見つかるかもしれません。
また、リフォーム費用も住宅ローンに組み込みたい場合、リフォームローンとして別にお金を借りることもできます。リフォームローンも活用しながら資金を準備していきましょう。
・契約不適合責任が売主になかった
住宅を購入するときは契約不適合責任といってその住宅に欠陥があった場合、売主が責任を持つという約束が取り交わされます。新築の場合はほとんどのケースで契約不適合責任を持つのですが、中古物件の場合は契約不適合責任を持たないケースも出てくるのです。
これは、中古物件の売主が会社ではなく個人なので売主負担が大きいからという理由が強く、特に古い物件の時にはないケースがあります。また、契約不適合責任があったとしても新築よりも期間が短いことが普通です。
これは契約前の重要事項説明の時に必ず説明されます。この重要事項説明は契約上、非常に重要な説明となります。聞いてなかったと後から言ってもどうにもならないので、必ずしっかりと確認をしてわからないことはクリアにしておきましょう。
