離婚の際、家に住宅ローンが残っていたらどうやって財産分与すれば良いのか迷ってしまいますよね。
住宅ローンがある場合には、まずはオーバーローンかアンダーローンかを調べる必要があります。
その上で、夫婦のどちら離婚かが住むのか売却するのか、話し合って決めましょう。
今回は住宅ローンが残っている家の財産分与方法をお話します。
離婚の際、夫婦に持ち家があれば財産分与の対象になります。
財産分与の割合は基本的に夫婦が2分の1ずつです。
ただ「家」は1つしかないのでお互いに半分ずつにすることは困難です。
そこで、通常は以下の3つの方法から選択します。
・一方が取得して代償金を支払う
夫婦のうち一方が家を単独で取得し、相手に家の価値の半額分のお金を払って清算します。
・売却して代金を分ける
家を売却して売却代金を夫婦が半分ずつ受け取ります。
・共有状態にする
家を夫婦が2分の1ずつの持分をもって共有します。ただし共有にすると離婚後も夫婦のやり取りが続きますし、お互いに家を自由に活用できないなど不自由な点も多いので、お勧めではありません。
オーバーローンかアンダーローンか調べる
離婚時に住宅ローンが残っている場合には、まずは「オーバーローン」か「アンダーローン」かを調べなければなりません。
オーバーローンとは、家の査定価値が残ローン額より少ない状態です。
つまり家を売却してもローンを完済できない場合に「オーバーローン状態」となります。
アンダーローンは、家の査定価値が残ローン額より高額な状態です。
アンダーローンであれば、家を売却するとローンを完済できます。
オーバーローン、アンダーローンの調べ方
オーバーローンかアンダーローンかを調べるときには「家の査定価値」と「残ローン額」を確認して差引を行います。
家の査定価値については、埼玉開発のような不動産会社に査定を依頼すれば無料で査定書を発行してもらえます。
残ローン額については、金融機関から受け取っている返済予定表を見るとわかります。
手元に返済予定表がない場合、金融機関に問合せをすれば現在の残ローン額を教えてもらえます。
2つの資料がそろったら「家の査定価値－残ローン額」を計算します。これがプラスになればアンダーローン、マイナスになったらオーバーローン状態です。
アンダーローンの場合
家の価値が住宅ローンの残額を上回っていてアンダーローン状態であれば、家は財産分与の対象になります。
その場合、対象になるのは「家のプラスの部分のみ」です。つまり「家の査定価値から残ローン額を引いた額」が財産分与対象です。
たとえば家の査定価値が2,000万円、残ローン額が1,500万円のケースでは、2,000万円－1,500万円＝500万円が財産分与の対象になります。
夫婦1人1人の財産分与としての取得分は、500万円÷2＝250万円ずつとなります。
たとえば家を夫が取得する場合には、夫が妻に250万円を支払って清算します。
この場合、残ったローンについては家を取得する夫が支払っていくことになります。
家を売却する場合、売却代金から残ローンを払った結果、手元に500万円残ります（現実には仲介手数料等引かれるので、それより手取り額が下がります）。
そこで夫婦が250万円ずつの現金を取得する方法で財産分与できます。
オーバーローンの場合
では、家の価値が住宅ローンの残額を下回っていてオーバーローン状態になっていたら、家の財産分与はどのようになるのでしょうか？
実はこの場合、家は財産分与の対象にならないと考えられています。基本的に「マイナスの財産分与はしない」からです。
財産分与の話合いをするとき、オーバーローンの家は除外して他の財産を2分の1に分け合うこととなります。
たとえば家の査定価値が2,000万円、残ローン額が2,500万円のケースでは、2,000万円－2,500万円＝マイナス500万円です。
このマイナス500万円を夫婦で分け合うことはせず、家については無視して預貯金など他の価値あるものの財産分与を進めます。
また家の住宅ローンについては、名義変更をしない限り、離婚後も「住宅ローン名義人」が払っていくことになります。
離婚時、オーバーローン状態になっていたら家は財産分与対象から外れます。
そうはいっても家は存在し続けるわけですし、ローン返済義務も残るので、何らかの方法で分け合わねばなりません。
離婚の際、家に住宅ローンが残っていたら、オーバーローンでもアンダーローンであっても、関係なく以下の3種類の対応方法から選択します。
住宅ローン名義人が家に住む
一般的に、住宅ローンの名義人は家の所有名義人と同じになっています。
家の所有名義人でない人には、金融機関はローン貸付をしないからです。
たとえば夫が住宅ローン名義人であれば家の所有名義は夫になっているはずです。
離婚時に住宅ローンの残った家がある場合、住宅ローン名義人かつ家の所有名義人が離婚後も家に住み続ける方法が簡便です。
この方法であれば、家の名義や住宅ローン名義の変更をしなくても良いからです。
たとえば夫が家の名義人かつ住宅ローン名義人となっていれば、離婚後も夫が住み続けてローンを支払い続けます。
妻は家を出て行き、別の家を自分で用意します。
住宅ローン名義人でない方が家に住む
2つ目は、住宅ローンの名義人でない側が家に住み続ける方法です。
たとえば夫が家の名義人かつ住宅ローンの名義人になっている場合、離婚後は妻が家に住み続けて夫は家から出て行きます。
ただこの方法をとると、家の所有名義人やローン名義人が居住者と異なる状態になってしまいます。
そのままではいろいろと不都合があるので、できる限り名義人を居住者と揃えるべきです。その方法については、以下の項目で詳しくご説明します。
売却する
住宅ローンの残った家を離婚後も維持し続けようとすると、ローン返済の負担や「誰が家に住むか」などの問題が発生してやっかいです。
そこで3つ目の対策として、家を売却して清算する方法があります。
アンダーローンであれば特に問題なくすんなりと売却できますし、オーバーローンであっても金融機関の許可をとって任意売却をすれば、家を売ることが可能です。
家を売った場合、アンダーローンなら残ったお金を夫婦で清算しますし、オーバーローンなら住宅ローン名義人が残ったローンを返済していくことになります。
今回はここまでのお話です。
次回はこの3種類の方法を利用する場合の具体的なお話をしていきます。
