市街化調整区域とは、建物の建築が制限される区域のことを指します。
市街化調整区域では、自宅や分家の住宅など以外の建築物の許可を取るのが難しく、駐車場や、資材置き場などとして農地転用を考えるケースがあります。
農地は食糧確保に欠かせない資源ですから、個人の都合だけで自由に転用できてしまうと、農業政策に影響が出るかもしれません。
地域の農業委員会が審査する、「許可申請制度」を取ることで、農地転用が急激に進んで悪い影響が出るのを防いでいるのです。
農地転用の手続きをするときには、市町村の農業委員会に農地転用について相談した上で、申請を行います。
農地の転用について定めている農地法第4条と第5条に従って、必要書類を添えて認可申請を農業委員会に提出します。
それぞれに当てはまる事例などを説明します。
・農地法第4条
農地法第4条許可申請
所有権が動かない市街化調整区域農地の農地転用手続き
所有者はそのままで利用目的の変更（転用）を行う「自己転用」のときには、農地法第4条に沿って手続きを行います。
申請者は所有者だけです。
ただ資材置き場といっても、農業に必要な資材置き場と、農業以外の資材を置く場合では審査の基準が変わってきます。
農業用資材を置く場所の確保というなら問題ありませんが、建築資材置き場となると、所有者が建築家であることや、土木事業者資格を求められることがあります。
農地のある場所が市街化区域なら届け出で認められることがほとんどですが、市街化調整区域の場合には許可申請になります。
・農地法第5条
農地法第5条許可申請
所有権の移動・第三者に貸し出しする市街化調整区域農地の農地転用手続き
市街化調整区域の農地を売るときや、貸し出す時には農地法第5条にしたがって許可申請をします。
農地を資材置き場に転用する予定で売却するときには、所有者と購入者が農業委員会に許可申請を行います。
農地転用の後、貸し出す場合には、所有者と貸し出しを受ける者が許可申請します。
原則としては親子間の譲渡や貸付、会社役員が取得して自分の会社に貸し付けるなど、所有者と購入者、借り手の立場が明確でなければ許可を受けるのは困難です。
・必要書類
申請においては、農地区分や市街化調整区域など、細かい条件の違いがあります。
一般的には、農地がある自治体の農業委員会で相談をしたうえで、必要書類が案内されることになります。
ここでは、多くのケースに当てはまる必要書類を紹介します。
・農地転用申請書
農業委員会で相談した時にもらう用紙に必要事項を記入します。
・土地登記事項証明書
法務局で取得、インターネット取り寄せ可能です。
・公図写し
法務局で取得、インターネット取り寄せ可能です。
・位置図
申請土地及び付近の状況を表示したもの。地域農業委員会で用意している場合もあります。
・計画配置図
施設の面積、位置を示す図面で、道路、用排水計画等がわかるもの。
資材の種類によっては、土砂が近隣にあふれないように土留めされているかなど、資材置き場として整備計画がされているかチェックされます。
・資金証明書類
自己資金分では通帳のコピー・残高証明書、借入分では融資証明書・融資の回答書などで、事業計画に問題ないことを証明します。
・土地改良区の意見書
土地改良区組織に入っている場合など、必要に応じて土地改良区組合から取得します。
・白地証明書（除外通知書）
農用地区域外だということを証明するため、農業振興課などで取得します。
・転用事業計画書
申請書など他の書類で事業の必要性や土地選定の理由などがわかれば、無くても良い場合もあります。
・その他
どんな資材を置くかがわかる資料、転用目的以外に使用しない確約書など、地域やケースに応じて請求のあった書類が必要です。
法人の場合には、法人登記事項証明書、定款の写し、直近の営業報告書・貸借対照表の写しが必要です。
●農地転用申請のポイント
申請者の職業や事業資格
資材置き場の必要性・利用計画
利用事業者との位置関係
永続的な使用条件が整っているのか
資材置き場への転用は、第三者への転売のための一時しのぎが目的のケースが多くなると、農地法や都市計画法の意味が薄れてしまいます。
申請者の職業や事業資格が資材置き場との関連性が薄い場合、一時しのぎとみられて許可申請が通りにくいことがあります。
農地転用の許可を審査する場合には、資材置き場としての必要性や永続的な使用条件についてチェックされることになります。
農地法では農地転用の届け出、許可申請を義務付けています。
市街化調整区域では、農地法第4条、第5条にあてはまる場合、許可申請をする決まりです。
しかし、親から受け継いだ農地を所有しているけれど農地転用について知らなかったケースや、手続きが複雑そうで後回しにいるうちに時間が経ってしまったケースなどの事例があります。
この場合、罰則はどのようになっているのでしょう？
農地法の罰則は、「3年以下の懲役又は300万円以下の罰金」、法人の場合は「1億円以下の罰金」となっています。
市街化調整区域にある農地を資材置き場とした場合、200平方メートル以下の農地であれば特例として届け出で済みますが、届け出ていない場合は違反になります。
また農地を売って転用する場合、農地を転用して貸す場合には、許可申請が必要です。届け出や申請をしなければ、罰則が適用される可能性があります。
その場合下記の行政処分が下ることがあります。
許可取り消し処分
条件の変更
新たな条件が加えられる
工事の停止命令
原状回復命令
具体的には、それまで認められていた申請が取り消しになる、工事が途中でストップさせられる、行政の命令でもとの農地の状態に戻す、といった処分を受けることになります。
農地の管理は四角四面に進まない部分があります。
農地についての知識がないと届け出が遅れてしまうケースもあるため、重い罰則をすぐに適用して原状回復を行い、罰金の支払いを強く迫っても良い解決策とは言えません。
そこで、農地転用許可申請書を提出させて追認的に許可を与える場合があります。
許可申請が遅れても正式な手続きをしたほうが、農地を管理する農業委員会にとっても、農地の所有者にとってもメリットがあるので、追認的許可が認められているのです。
始末書の提出を求められる場合や、行政処分を受けることがありますが、懲役刑や罰金を支払うよりは、農業委員会に相談して追認的認可を受けるべきです。
市街化調整区域では、建物の建設の認可が難しく、農地転用で活用するには資材置き場への転用が向いていると考える人は多いものです。
農地転用を見越して売却や、貸し出しを考えている場合には、取引相手の信用が許可申請審査のポイントになっています。
埼玉開発では数多くの農地転用の事例があるので、農地転用について色々聞きたい・相談したいなどありましたらお気軽にご相談下さい。
