4月からの民法改正が不動産賃貸借に与える影響
民法改正にあたり前回は不動産売買に与える影響をお話しましたが、今回は不動産賃貸借についてお話します。
不動産賃貸借に与える影響について特に注目したいポイントを説明します。
新民法が適用される時期は施行日である2020年4月以降に締結される賃貸借契約に適用されます。
改正法では、どのような場合に新民法と改正前の民法が適用されるのかを明らかにする「経過措置」というルールが定められています。
●施行日より前に締結された契約＝改正前の民法を適用
施行後に合意更新された場合は新法が適用されます。
合意更新とは、賃貸人と賃借人の合意をもって契約を更新することです。
●施行日後に締結された契約＝改正後の民法を適用
①賃借物の修繕に関する要件が見直されます
〔事例〕
設備の不具合を修繕してもらえない、緊急を要するため早急に修繕したい。
アパートの設備故障など、賃借物の修繕が必要な場合でも賃借人が設備を買い替えたり室内に手を加えたりすることは基本的にはできません。
しかし、例えば雨漏りなど急な修理を要するときは、対応してもらえないと生活に支障をきたすことになります。
改正前の民法には、どのような場合に賃借人自ら修繕をしていいのかを明文化した規定はありませんでした。
■改正法では、以下のように明文化されています。
●賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
●急迫の事情があるとき。
何度も修繕依頼をしても対応してもらえなかった場合や急を要する場合は、賃借人が自ら修繕対応をしても賃貸人は追求できなくなりました。
【オーナー（大家）チェックポイント】
ここで注意したいのが、不必要な修繕をされても『必要だった』と主張されて、かかった費用を請求されてしまう可能性があるということ。
そうならないためにも、契約時に修繕権の行使条件や範囲、費用負担、手続きなどを明確にしておくことが重要です。
②一部滅失などがあると賃料が減額されます
〔事例〕
温水式洗浄便座から水が出ていて止まらない。
旧法では
「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」となっています。
改正後
「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される」となっています。
改正法の条文を確認すると、賃借物であるアパートの一部が物理的に滅失した場合だけでなく、トイレやシャワーなどが利用できなくなったケースでも減額されると読み取れます。
【オーナー（大家）チェックポイント】
不具合が発生したら、即賃料減額になるという判断は少々違います。
双方の合意があれば、今まで通りの修繕のみで構わないケースもありますし、そもそもそれぞれの事情を考慮するということも大切です。
少し不便「経年劣化での不具合 」では減額の対象にはならないですし、不具合が発生したからといって今まで以上の状態に戻す必要もありません。
それでも賃借人が同意しない場合は、賃料減額による賃料未払いに対して契約解除や明け渡し訴訟で対抗するということも可能でしょう。
③賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化
〔事例〕
日焼けした壁紙の張り替え費用を負担するように求められた。
原状回復義務の範囲については経年変化や普通に使ってできた損耗（通常損耗）はその対象外とされています。
しかし、これらの認識は改正前の条文では明確に記されていませんでした。
改正法では
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことと、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されます。
【オーナー（大家）チェックポイント】
通常損耗や経年変化に当たる例・当たらない例は把握しておくことがトラブル回避のポイントとなります。
不明点は営業担当などに聞いて認識違いのないようにしておくようにしましょう。
④敷金に関するルールの明確化
〔事例〕
敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期がはっきりせず、いつになっても戻ってこない。
敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。
また、今までの判例に従って、敷金の返還債務発生時期は引き渡し時点、敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を差し引いた残額を返還することなどのルールが明文化されます。
【オーナー（大家）チェックポイント】
賃借人に負担を課す場合には、特約としてあらかじめ明確にしておく必要があります。
ただし、賃借人が不利になるような内容は消費者契約法によって否定されることもあるようです。
極度額が定められていない個人の根保証契約は※無効とするというルールが新たに設けられました。
※将来発生する不特定の債務について保証する契約のことで、不動産の賃借人の一切の債務保証がこれに当たります。
●個人が保証人になる根保証契約は、極度額を定めなければ無効となります。
この極度額は、「○○円」などと具体的に記載し、書面に残しておく必要があります。
賃貸人目線では、限度額が高いほど安心かもしれませんが、限度額が明記されてしまうことで責任範囲が具体化されるため、保証人のなり手がなかなか見つからない可能性があるという懸念点も考えられます。
保証に関しての変更点でもうひとつ知っておいていただきたいのが、事業用賃貸の個人保証の場合、保証契約締結の１ヶ月以内に公正証書により保証人の保証意思を確認することが必要となるという点です。
全体をみると、改正後の条文内容は現状や判例を参考にし、あいまいだった部分を明確にしたものとなっていることが分かります。
実務上は現在と大きく変わらないのでは…という見解が多数ですが、大切なのはいつの時代も双方が信義に則り納得した方法をとることです。
