2020年4月1日に民法が改正されます。
今回の改正は不動産売買にも大きな影響を与える、約120年ぶりの大改正です。
改正では法体系の標準が国際取引に通用する考え方になるので、今後の不動産売買契約書は海外の不動産取引のような分厚い売買契約書になっていく可能性があります。
また、契約前に建物の状態を調査する機会が増えていくことも予想されます。
新しい民法の最大の改正点は、売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設された点です。
契約不適合責任ではより売主の責任が重くなるため、特に売主は改正内容を理解する必要があります。
今回は契約不適合責任の紹介を中心に、新しい民法では具体的にどのようなことに注意しなければいけないかについてお話します。
2020年4月1日以降の民法を【新民法】、2020年3月31日までの民法を【旧民法】としてお話します。
①民法改正で変わる瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる
民法改正が不動産売買に与える最大の影響は、瑕疵(かし)担保責任が契約不適合責任に変わるという点です。
簡単一言で説明すると「瑕疵」とはキズという意味になります。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の言葉の略です。
解約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度になります。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。
逆に契約書に売却物の内容をしっかり書いておけば、責任を問われることはありません。
例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないということです。
一方で、契約書に雨漏りのことが書かれてない場合、売却後、買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることになります。
契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。
民法改正後の不動産売買では、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することが必要になってきます。
②契約不適合責任で買主に認められる5つの権利
契約不適合責任では、買主が「追完請求」・「代金減額請求」・「催告解除」・「無催告解除」・「損害賠償請求」の5つの権利を請求できるようになります。
追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利です。
種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。
不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求です。
簡単に説明をすると「直してください」という請求が修補請求です。
旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでしたが、新しく買主が請求できる権利が加わったことから、売主の責任は瑕疵担保責任よりも重くなりました。
代金減額請求
契約不適合責任では、代金減額請求権も可能です。
代金減額請求権も旧民法ではなかった権利です。
代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が修補しないとき、または修補が不能であるときについて認められる権利です。
この代金減額請求権は追完請求権の補助的な請求権になります。
代金減額請求は、「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められます。
直せるものであれば、まずは追完請求の催告を行い、それでも直してもらえないときにはじめて「それなら代金を減額してください」と言えることになります。
一方で、明らかに直せないもの等、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求することも可能です。
代金減額請求権は、「直せるものは催告が必要」であり、「直せないもの等は催告が不要」といった2段構えの請求権になっています。
催告解除
契約不適合責任では、代金減額請求の他に催告解除も認められています。
催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。
売主が追完請求に応じない場合には、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。
そのような場合には「やっぱり購入を止めます」と言えるのが催告解除です。
契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。
ただし、売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっています。
無催告解除
契約不適合責任では、買主に無催告解除という権利も認められています。
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことが可能です。
旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは解除できるという規定がありました。
無催告解除は、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものになります。
損害賠償請求
契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任でした。
契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。
また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていました。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害です。
例えば、登記費用などの契約締結のための準備費用が信頼利益となります。
それに対して契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含みます。
履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害です。
例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。
履行利益は信頼利益よりも大きな範囲となり、契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも格段に広くなったということができます。
損害賠償においても売主の責任は重くなっていますので、契約書には契約物の内容をしっかりと記載することがますます重要となってくるのです。
③契約不適合責任は任意規定
新民法で創設される契約不適合責任は任意規定になります。
任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定です。
任意規定はあくまでも原則を定めたものであり、売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルールが任意規定になります。
任意規定は、売買の当事者間で異なる取り決めを行った場合、その取決めが有効に優先されるという性質も持っています。
そのため、例えば「売主は耐震性に関して契約不適合責任を負わない」と契約で取り決めても有効です。
契約不適合責任は売主の責任が重いため、任意規定の性質を生かして責任を負いたくない部分を契約書に書き込んでいくことが重要なポイントとなります。
旧民法の瑕疵担保責任も任意規定でした。
瑕疵担保責任の場合、一部または全部を免責するということが一般的となっていました。
具体的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月という短い有限期間とし、一部免責とするという契約が多かったです。
契約不適合責任でも、売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことになります。
民法改正後の不動産売買の8つのポイント
●改正に適応した不動産会社を選ぶこと
新民法では改正に適応した不動産会社を選ぶことが何よりも重要となります。
仲介の現場責任者が新民法をしっかりと勉強し、末端の営業マンまで教育が行き届いているような不動産会社を選ぶことが必要です。
今回の民法改正は不動産業界に大きな影響を与えることから、数年前から業界団体を中心に不動産会社に対する研修やセミナーが頻繁に行われています。
そのため、きちんとした会社であれば契約不適合責任に対する準備ができており、ある程度の会社であれば不動産売却を依頼しても大丈夫です。
しかしながら、新民法に対する理解度には温度差があり、残念ながら改正内容を十分に把握していない不動産会社も存在します。
契約不適合責任の理解が浅い不動産会社に依頼してしまうと、契約書の記載内容が甘く、売主が買主から不要な請求を受けかねません。
2020年4月以降に不動産を売却するのであれば、信頼できる不動産会社に依頼することが非常に重要になってきます。
●契約不適合責任の通知期間を設定する
新民法では、契約不適合責任の通知期間を設定することになります。
通知期間は、旧民法でいうところの瑕疵担保責任の責任期間に相当します。
新民法では、契約不適合責任の適用期間について以下のような定めがあります。
【目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限】
(新民法第566条)
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
新民法の条文は、そのまま適用すると売却後、売主は不適合を知ったときから1年以内に売主に通知すれば追完請求等をすることが可能です。
そのため、買主が通知できる期間を制限しない限り、売主は長期間に渡って契約不適合の責任を負うことになります。
そこで、新民法以降の売買契約書では、売買契約書において契約不適合責任の通知期間を決めることが通常です。
この通知期間に関しては、3ヶ月が主流になると思います。
なぜ３ヶ月なのかというと、旧民法下の売買契約においても売主が負う瑕疵担保責任の期間は3ヶ月が一般的だったからです。
契約不適合責任は任意規定なので、買主が了解すれば自由に通知期間を定めることができます。
仮に通知期間を設定しなかった場合、買主が権利を行使できる期間は時効により10年で失効します。
また、契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しても、その権利を知ったときから5年以内に行使しなければ、やはり時効によって権利は失効されます。
そのため、通知期間を設定しなくても、売主は永久に契約不適合責任を負うわけではありません。
ただし、何もしなければ10年間は契約不適合責任にさらされてしまうため、売買契約時にはしっかりと通知期間を定めることが必要です。
●契約不適合責任の免責部分を洗い出す
新民法では、契約不適合責任の免責部分を洗い出すことが必要です。
旧民法の瑕疵担保責任では、「全部免責」という免責方法がありました。
全部免責とは、瑕疵担保責任を一切負わないという免責方法です。
例えば、築年数が相当古い木造住宅を売る場合、売主の瑕疵担保責任は全部免責とするケースが良くありました。
一方で、新民法下での契約不適合責任では全部免責という免責方法は行いません。
全部免責ができないという意味ではなく、契約書の記載方法として全部免責という表現が馴染まないということです。
契約不適合責任を全て負わないということは、売主は売買契約書に記載されている全ての取決めに適合しなくても責任を負わないということになってしまいます。
売買契約書には、「物件をいつまでに引き渡す」とか、「引渡までに確定測量を行う」等の取り決めがあることが通常です。
これらの取り決めには、売主が引渡までに行わなければならない義務もあり、契約不適合責任を全て免責してしまうと、売主の義務を履行しなかったとしても責任が問えなくなるという論理的な矛盾が生じます。
そのため、新民法下での不動産売買契約書では、全部免責という免責方法は取らず、免責したい部分を一つ一つピックアップし、契約書に記載していくことになります。
耐震基準を満たさない古い建物を売却する場合、「耐震基準を満たさないことについて一切の責任を負わない」ということを記載することが必要です。
全部免責という表現が使えなくなったという点に関しては、実務上は、大変不便になりました。
古い建物の場合、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等、契約不適合の可能性のある部分を洗い出し、契約書に免責する旨を記載していくことになります。
●代金減額請求権の有無を確認する
個人の方が不動産を売却する場合、売買契約書の代金減額請求権の定めの有無を確認するようにしてください。
契約不適合責任には、買主に代金減額請求権が認められていますが、個人が売主となるような不動産売買では買主に代金減額請求権を与えないような契約書となることが一般的になります。
理由としては、買主が代金減額請求権を安易に行使してしまうと、契約の解除や損害賠償請求ができなくなるためです。
簡単に説明すると10,000円のものを7,000円にしてくれたら買いますよと言っているに、やっぱり買いませんというのは成立しないということになります。
個人が売主の売買契約書では、買主がうかつに代金減額請求をして後から損害賠償等ができなくなることを防ぐため、代金減額請求権は設けないこととなっているのです。
また、売主が不動産会社の場合には、プロとしての判断が可能であるため売買契約書の中に代金減額請求権は記載されます。
買主からすると、個人が売主の物件では代金減額請求ができず、不動産会社が売主の物件では代金減額請求ができるということになり、しばらくはこの2つのパターンで運用されていくと思います。
●設備は契約不適合責任の対象外とする
新民法の不動産売買では、住宅の設備は契約不適合責任の対象外とすることがポイントです。
中古住宅では住宅設備に何らかの故障や不具合があることが一般的ですので、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと円滑な取引を阻害する可能性が生じます。
旧民法下の不動産売買でも、設備は瑕疵担保責任を負わないとする契約書が多くありました。
新民法においても設備の契約不適合責任は負わないとする契約書が主流となる予定です。
売主としては、まずは設備の契約不適合責任がどのような取り決めとなっているのか、売買契約書をしっかりと確認することが重要となります。
設備についての契約不適合責任を免責する記載がない場合、買主の了解を取って設備の契約不適合責任を全部免責することを推奨します。
ただし、設備の契約不適合責任の免責を有効とするためには、売主が知っている設備の不具合について、買主にしっかり告知することが必要です。
新民法には、次の規定が設けられています。
【担保責任を負わない旨の特約】
(新民法第572条)
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
※第562条1項：「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」
第565条：「移転した権利が契約の内容に適合しないものであるとき」
旧民法でも、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任を免れることができないという規定がありました。
契約不適合責任においても、同様に売主が知っていて告げなかった故障や不具合については、免責条項を設けても免責できないことになります。
そのため、売主は売買契約前に設備の不具合等について買主にしっかりと告げることが必要です。
具体的には付帯設備表に設備の状況を記載することになります。
付帯設備表とは設備の撤去の有無や不具合状況を売主自身が書く書類です。
付帯設備表は不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から記載を依頼される書類になります。
最終的には、買主へ引き渡す重要な書類です。
旧民法下では、「全部免責」という免責方法があったため、付帯設備表を用いない売買契約も多くありました。
しかしながら、契約不適合責任では契約物の内容を明らかにする必要があるため、付帯設備表の重要性が増します。
付帯設備表は不動産売買において必須の書類になっていきますので、しっかりと記載するようにしていかないといけません。
●心理的瑕疵・環境的瑕疵は告知書で対応する
民法改正後の不動産売買においても、心理的瑕疵や環境的瑕疵は告知書で対応することになります。
心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く不具合のことです。
環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高いような不具合を指します。
心理的瑕疵や環境的瑕疵は、ともに法律用語ではなく、旧民法や新民法の条文の中には登場しません。
しかしながら、今のところ代替する言葉がないため、新民法になってからも引き続き心理的瑕疵や環境的瑕疵といった言葉は使われるものと思います。
新民法においても、心理的瑕疵や環境的瑕疵の取扱は、旧民法と変わらないことになっています。
心理的瑕疵や環境的瑕疵は、物件の不具合に該当するため、その不具合が原因となり契約が解除されたり損害賠償が請求されたりすることは新民法でも同じです。
例えば、家庭菜園を楽しむために庭付き戸建て住宅を購入したのに、南側にアパートやマンションが建ってしまい、日照が阻害されてしまうようなケースは、環境的瑕疵に該当します。
環境的瑕疵が、家庭菜園を楽しむという契約の目的が達成されない事項に該当すれば、契約の解除事由です。
心理的瑕疵や環境的瑕疵は、新民法においても契約解除や損害賠償の事由になり得ますので、契約書にしっかりと明記する必要があります。
心理的瑕疵や環境的瑕疵に関しては、告知書に記載する対応が必要です。
告知書とは、設備以外の瑕疵に関して売主が記載する書類となります。
告知書についても、付帯設備表と同様に不動産会社から記載を依頼される書類になります。
告知書は、最終的に買主へ引き渡す重要な書類です。
契約不適合責任においても同様に、売主が知っていて告げなかった心理的瑕疵や環境的瑕疵については、免責条項を設けても免責できないことになります。
新民法においては告知書も、一層重要な書類となっていきますので、しっかりと記載しなくてはいけません。
●物理的瑕疵はインスペクションで対応する
物理的瑕疵はインスペクション(建物状況調査)で対応していくことが望ましいです。
物理的瑕疵とは、建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、家の傾き等を指します。
物理的瑕疵も法律用語ではなく、不動産取引に用いられる一般用語です。
インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことを指します。
インスペクションでは、専門家によって建物を調査してもらうことができるため、どのような物理的瑕疵が潜んでいるのか分かるようになります。
この民法改正は非常に重要なことなので細かくお話をしました。
難しい内容かと思うので、今回の民法改正についてもっと知りたいという方は直接、埼玉開発のＨＰのお問合せよりご相談下さい。
