今問題になっている、投資用不動産の不正融資問題で、すでに自己居住用の住宅ローンに影響が出ています。
以下、東洋経済オンラインから引用している記事となります。
この不正融資とは、住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していたことが東洋経済の取材でわかった。
アプラス投資用マンションローンは、アルヒが融資の窓口となって書類の取り次ぎなどを行い、実際の審査や融資はアプラスが行う。この商品をめぐっては、販売業者が周辺価格の2倍程度に物件価格を水増しし、それに対してアルヒのフランチャイズ（FC）店社員が源泉徴収票などの審査書類の改ざんを指示したり、または第三者が改ざんしたことを知りながら、アプラスに融資を取り次いでいたりした疑いが浮上していた（1月31日配信「マンション不正融資『アルヒ関与』深まる疑念」）。
プレスリリースに書かれていない商品
ところが、融資を審査・実行するアプラス側においても、融資条件の説明や意思確認などを物件購入者に対して行わないまま、水増しされた物件価格に対して満額融資を行っていた。
アプラスはアルヒが取り次いだ書類をもとに、借り入れ希望額の審査や物件価格の妥当性を判断する。審査段階で担保評価が物件価格を満たせば、物件購入額の全額の融資を実行する。問題は、物件価格の一部しか融資が実行できないと判断された場合だ。
アプラスが1月30日に発表したプレスリリースには、申し込みから融資までの手続きが図解で示してある。だが実は、ここには示されていない商品が存在する。「ARUHI提携型サポートクレジット」がそれだ。物件価格が大幅に水増しされていれば担保割れとなるのは当然だが、それでもほぼ満額での融資が実行できた背景には、この商品の存在がある。
「ARUHI提携型サポートクレジット」は、審査対象となる物件の担保評価額が物件価額に届かなかった場合に、差額を追加で借り入れて実質的に満額融資を実行するために存在する。
通常の融資契約の場合、まず物件の購入希望者が本体ローンを申し込み、その後担保評価が行われ、その評価が物件価格を下回ったときに「別の物件に変更するか、差額を自己資金で補填するか、サポートクレジットを顧客に選択してもらう」（アプラス）。
だが、東洋経済の取材によれば、書類が改ざんされていた複数の物件購入者が、最初の申し込みの段階で本体ローンだけでなくサポートクレジットの契約をあわせて結んでいたことがわかった。
西日本在住の40代女性は、2017年9月に神奈川県内の中古マンションを購入すべく、アプラス投資用マンションローンを申し込んだ。「ローン返済額からサブリース（家賃保証）の収入を差し引いた月々の支出は2.6万円で、この金額はずっと変わりません」。マンション販売業者はこうした営業トークに終始し、「金利や借入期間といった融資条件の説明はなかった」（40代女性）。
そして女性は業者から促されるままに、契約書にサインした。融資契約締結後、業者から渡された契約書を確認すると、物件価格1700万円のうち本体ローンは1280万円しか実行されず、384万円はサポートクレジットで借り入れることになっていた。さらにサブリースでの収入は3万9600円から7万3600円に水増しされていた。
この女性のもとには2019年秋、賃料をもともとの3万9600円に引き下げる通知が来た。現在ではローン返済額が重く、月約6万円の持ち出しになっている。
東洋経済が融資手続きについてアプラスに問い合わせると、「本体ローンと同時にサポートクレジットを締結することはない」という回答があった。だが、あるマンション販売業者の関係者は、「本体ローンと同時にサポートクレジットも契約するのが通例だった」と打ち明ける。販売の現場では、担保評価が満たない物件でも、満額融資を前提にローンが組まれていた可能性がある。
サポートクレジットは無担保のため、金利は本体ローンよりも高い。東洋経済が複数の物件所有者を取材したところ、いずれも融資条件は本体ローンが「年利2.65％、借入期間25年」に対して、サポートクレジットは「年利5.8％、借入期間15年」だった。
同業他社を見ると、投資用不動産向けのローンの金利設定は1％～2％が多く、アプラスの本体ローンの金利は決して低くはない。そこに上乗せされたサポートクレジットの金利は、不動産融資としてはかなりの高水準だ。この女性の場合、借入額は1664万円だが、金利負担を加味した支払額は、単純計算で2300万円程度になる可能性がある。
アプラスによれば、サポートクレジットの融資額の上限は500万円で、平均利用額は約180万円。アプラス投資用マンションローンの利用者の2割程度が、サポートクレジットを併用しているという。なお、サポートクレジットはアプラス投資用マンションローンに付随する商品で、単体での融資は行っていない。
ほかにも融資契約の手続きには不可解な点が多い。通常の契約では申し込みの後、さらに審査が通って正式契約に至る段階で、少なくとも2度、電話での意思確認を行う。だが、複数の物件所有者は「アプラスから連絡が来た覚えはない」と話す。
また、前出の40代女性は、今年初めにアプラスに審査書類を取り寄せると、身に覚えのない源泉徴収票が送られてきた。「自分が提出したのは確定申告書。源泉徴収票は提出していない」（同）。
さらに不可解なのは、自己資金の額だ。前出の融資関係書類では、自己資金として36万円を負担することになっているが、「実際には1円も払っていない」（同）。
別のケースでも自己資金欄が改ざんされていた。首都圏に住む20代の女性は、2017年9月に中古マンション購入のためアプラス投資用マンションローンを利用した。物件価格1580万円に対して、本体ローン1160万円、サポートクレジット348万円、自己資金72万円という条件だった。だがこの女性も、自己資金は払っていないという。
なぜ自己資金欄が改ざんされたのかはよくわかっていない。ただ、本体ローンとサポートクレジットを合わせても物件価格をカバーできない場合に、物件価格と帳尻を合わせるために書かれた可能性がある。
これまで東洋経済では、物件価格が水増しされた契約書を5件現認しているが、そのすべてでサポートクレジットが使われていた。また、いずれもアルヒの同じFC店が融資を取り次いでいた。
2月3日時点で、アプラスは「年収証明の改ざんや不自然な不動産評価があるという情報を受領している」と発表しているだけだ。だが、前出のマンション販売業者の関係者は、「アプラス社員から『（源泉徴収票の改ざんを）あまり派手にやらないでくださいよ』という話をされた」と打ち明ける。
東洋経済は、取材の過程で名前の挙がったアプラスの社員にも連絡を取ったが、「そうした話はしていない」と会社を通じて回答があった。
本当にアプラスは、不正の認知や関与がないまま、価格が水増しされた複数の物件に満額融資をしていたのか。現時点ではっきりしているのは、顧客が内容をまったく理解しない中で、融資が実行されたという事実だ。
誰が審査書類の改ざんを主導したのか。融資はどの程度の規模で行われたのか。詳しくは社内調査を待つばかりだが、「不正が見抜けなかった」という総括は、金融機関としてあまりに無垢だろう。
（02/04
東洋経済オンライン 引用）
今回の不正融資は住宅ローン「フラット35」を不動産投資に不正利用していた問題に、フラット35を提供する独立行政法人 住宅金融支援機構が、不正利用していたことが分かった利用者に対して、融資額の全額・一括返済を求め始めています。
しかも、全額・一括返済ができない場合は、物件を競売にかけて売却したうえで、残額も分割で返済を求めるという。
住宅金融支援機構の調査によると、物件購入者は20～30代前半の単身者が84％を占め、その過半数は年収300～400万円の会社員で融資額は1,000万円～2,000万円です。
フラット35の融資実行後にフラット35以外にも、多額のリフォームローンや多目的ローンの借入を、物件の購入後に他の金融機関からしているケースが89％も確認されて、このように全額・一括返済を求められて、1,000万円～2,000万円を、一括で、返金することは難しいと思います。
競売にかけ、その売却した金額で、分割ででも、支払っていかなくてはならないケースが少なくないのではないでしょうか。
一般の住宅ローンは銀行や信用金庫などは物件価格+諸費用をまとめて融資されますが、フラット35は物件価格だけの融資となります。
諸費用はフラット35ではなくアプラスから融資になります。
今までは既存の借入などがある場合のフラット35の融資では既存の借入をアプラスで借り換えて既存の借入の返済額を抑えて住宅ローンを組むことができましたが、今回の不正融資問題で既存の借入の借り換えもできなくなるなどの影響が出ています。
これも不正をさせない当然の対処だとは思いますが、本当に家を購入したいのに住宅ローンが組みずらいということにならないことを願うばかりです。
