住宅ローンを組んで融資を受けるには、必ず2回の審査が必要になります。
仮審査（事前審査）と本審査のことです。せっかく物件が決まって契約したのに住宅ローンの審査に落ちてしまっては元もこうもありません。
しかし、審査の内容をある程度知っておくことで、事前に対策をとっておくことはできるはずです。
1. 仮審査のチェックポイント
1-1. 希望する融資額の審査
1-2. 申込者の自己申告した属性
1-3. 個人信用情報
1-4. 申込者と金融機関の過去の取引
2. 本審査のチェックポイント
2-1. 団体信用生命保険の加入審査
2-2. 保証会社の審査
2-3. 物件担保評価
1.住宅ローン仮審査のチェックポイント
仮審査は、自己申告により簡易的な審査をするため、証明書類の提出は求められません。通常、3営業日以内で審査結果がわかりますが、ここで落ちてしまう人もいます。
1-1. 希望する融資額の審査
銀行が融資額を審査する場合に重要になるのは「審査金利」と「返済負担率」の2点です。銀行には、一般に公開していない「審査金利」が存在し、通常3～4％に設定されています。銀行の審査部門は、店頭に表示された金利ではなく、この審査金利で融資額が適正かを審査します。また「返済負担率」は年収に対して、年間の返済額がどのくらいの割合かを示すものですが、審査基準に用いられる返済負担率は30～40％に設定されています。
審査に使われる金利と返済負担率
住宅ローン商品 審査金利 返済負担率の基準
銀行の住宅ローン 3～4％ 30～40％以下
フラット35 固定金利がそのまま 年収400万円未満は30％以下、それ以外は35％未満
1-2. 申込者の自己申告した属性
仮審査では、以下の項目を自己申告で記入いただくことになりますが、特に注意が必要なのものが、自動車ローンやカードローンからの借り入れ状況です。他社から借入があると、その分、融資可能額が減ります。しかも、他社の借入額にも審査金利が適用されてしまいます。なお、間違えても嘘をついてはいけません。本審査で書類を求められます。
個人の属性 説明
ローン完済時の年齢 80歳未満まで借入できますが、完済年齢が60歳を超えると審査は厳しくなる可能性があります
ローン申込時の年齢 20歳以上で申込可能になりますが、借入時の年齢が若いほど完済時の年齢も若くなるため審査には有利です。
勤務先 勤務先に与信がなく、財務状態が不透明な場合は、継続的な収入を保証できないため注意が必要です。
勤続年数 転職したばかりの人は注意です。一般的には1年～3年以上の勤務を必須としているケースがあります。
雇用形態 正社員以外の場合でもフラット35なら借り入れが可能です。
年収 前年度の年収を申告します。銀行各社によって異なりますが、100万円～400万円以上が最低ラインになっています。
債務状況 自動車ローンやカードローン等の借入があり、残債の金額が大きい場合は注意が必要です。
1-3. 個人信用情報
個人の滞納金や返済遅延の情報は、個人信用情報としてデータベースに5年間は保存されることになっています。
銀行などの金融機関はこのデータベースを参照することが可能です。
過去の借入で心配がある場合は、審査の前に、各機関に自分の信用情報の開示申請をしましょう。
1000円程度支払えば、情報を見ることが可能です。
銀行が主に利用している信用機関3社を記載しておきます。この3社でクレジットカード、消費者金融、他銀行からの借入状況をチェックするわけです。
機関名 記録される情報
シー・アイ・シー（CIC） クレジットカード会社や信販会社に関する信用情報
日本信用情報機構（JICC） 消費者金融事業者に関する信用情報
全国銀行個人信用情報センター 銀行に関する信用情報
金融機関によっても異なりますが、クレジットカードのキャッシング枠はないほうが、審査には有利です。使った履歴がなければ、特に問題ありませんが、キャッシング枠200万円となっていると、自由に200万円の借金ができる状態なわけです。
しかも、クレジットカードのキャッシングは金利が18％程度のため、高金利ローンです。
もし複数枚のクレジットカードを所持していて、全てにキャッシング枠がついていたら、キャッシングの利用停止を申請しておくと良いでしょう。
なお、「異動情報」と呼ばれる過去の延滞遅延の情報が残ってしまっていると、審査はかなり厳しくなります。
異動情報は5年間は消えません。
個人再生と自己破産は10年間記録が残ります。
これが原因で審査落ちしている場合は、年数が経過するのを待つしかありません。
1-4. 申込者と金融機関の過去の取引
最後は、申込みをする銀行で定期預金や確定拠出年金などの高額の預金をしているかどうかも影響します。
預金や有価証券を持って入れば、当然、それらは資産になるわけですから、審査も通り安くなります。
1.住宅ローン本審査のチェックポイント
仮審査（事前審査）に通れば、次は本審査です。
本審査では、金融機関、保証会社、保険会社の3社で審査をすすめていく形になります。
また、仮審査は自己申告に基づく審査でしたが、本審査では証明書類を提出することになります。
2-1. 団体信用生命保険の加入審査
本審査では、保険会社が団体信用生命保険への加入の審査を行います。団体信用生命保険は、契約者が無くなった場合に、残ったローンの支払いを保険金で帳消しにするというものです。これに加入しなければ、ほとんどの金融機関で住宅ローンが組めません。では、持病がある場合は、どうしたらよいのでしょうか。実は、フラット35は、団体信用生命保険への加入が必須ではありません。その分、自分で万が一の死亡リスクを民間の生命保険などでカバーしておく必要がありますが、健康状態に不安がある場合はフラット35を検討してみましょう。
2-2. 保証会社の審査
いきなり出てくる保証会社ですが、これは銀行が契約しています
。保証会社の役割は、万が一、契約者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、残りのローンを肩代わりして銀行に返済します。そのため、保証会社は、仮審査よりもより厳しく、個人の返済能力を審査します。前年の源泉徴収や、勤務先が発行した今年の収入証明書を要求される場合もあります。ただ、審査項目は仮審査と同じ項目となります。
2-3. 物件担保評価
住宅ローンを融資する金融機関は、対象となる物件に「抵当権」を設定します。つまり、購入する物件を担保にしておくことで、万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、物件の差し押さえをして競売にかけます。
この時の売却金額を返済に当てようとしているため、担保評価額が低い場合は、銀行は債務回収できなくなってしまいます。
そのため、物件にどのくらいの価値があるのか評価するわけです。
しかし、「物件の担保価額」＝「融資可能額」となるわけではありません。契約者の「属性」の評価次第では、担保評価額以上の融資を受けることができます。
注意が必要になるのが、「借地権」が設定されているケースです。つまり建物が建つ土地が借り物となる場合は、担保評価が下がる傾向にあります。とくに「定期借地権」は一定期間の期限付きでしか住めない物件になり、金融機関によっては住宅ローンの審査が下りない場合もあります。
まとめ
年収だけでなく、契約者の属性、信用情報、担保評価額も見られていることを認識しておきましょう。このように銀行は、保証会社と保険会社、物件の担保によって、ほぼノーリスクでお金を貸し出すことができるのです。しかも、保証会社の保証料は、契約者に請求されます。まさに銀行にとっては、ノーリスクで貸せる人がお客様なわけです。
