貸倉庫は工場利用できる？倉庫と工場の違いや注意点も解説

「貸倉庫を工場利用できないか…？」そのようにお考えになる方は少なくありません。
工場利用ができたら、業務の幅が広がり、会社の成長にもつながりますよね。
そこで今回は、貸倉庫は工場として利用できるのか、倉庫と工場の違いや、工場として利用するときの注意点について解説します。
貸倉庫の賃貸借契約を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

貸倉庫を借りて工場利用できる？

まずは、貸倉庫を借りて、工場利用できるのか否かについて解説します。

物件により異なる

結論から申し上げますと、貸倉庫を工場利用できるか否かは、物件によって異なります。
そもそも、倉庫と工場では使用用途が異なるため、工場利用できると一概にはいえません。
倉庫の場合、資機材や商品、在庫の保管などで使用されるケースが多いといえます。
一方、工場は食品や製品の製造作業、機械での加工や組み立て作業、板金や塗装などをおこなうのが一般的です。
工場では音やにおいをともなうケースが多いことから、使用用途が区別されています。
しかし、貸倉庫として貸し出されている物件であっても、工場利用が可能なケースがあります。
工場利用ができる理由は、使用可能な範囲が物件により異なるからです。
倉庫のみでの使用に限られている物件や、軽作業程度であれば貸主から許可が出るものがあります。
自治体への用途変更申請などをおこなうことにより、工場利用ができる物件も存在します。
本格的な工場利用はできない場合でも、軽作業はOKというケースは、意外に多いです。
工場利用できるのであれば、貸倉庫の選択肢が広がります。

貸倉庫で工場利用できるのはどのようなケース？

貸倉庫で工場利用できるのは、下記のようなケースです。

●軽作業のみの使用
●倉庫と工場を併用する
●本格的な工場利用を検討している

利用できるケースとしてまず挙げられるのが、軽作業のみの使用の場合です。
軽作業には、製品の検品作業や梱包作業、機械や細かな部品などの組立作業、簡単な調理作業などが該当します。
大型の機械を使用したり、大量の塗料を使用して臭いが出たりするような塗装作業などは、利用できないケースが多いです。
また、倉庫と工場を併用する場合も、利用できるケースとなります。
自治体や管轄の消防署によっては「倉庫面積の〇％までなら作業スペースとして使用しても用途変更にあたらない」といった判断基準を設けているケースがあり、その条件を満たすことが必要です。
条件を満たしていれば、貸主から工場利用の許可が出る場合もあります。
さらに、本格的な工場利用を検討している場合も、許可される可能性が高いです。
使用用途の変更が可能だったり、倉庫内の内装を自由にして良かったりする場合、利用できる可能性が高いでしょう。

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工場利用における貸倉庫と工場の違いや定義

続いて、工場利用における、貸倉庫と工場の違いや定義について解説します。

不動産登記法で違いがわけられている

貸倉庫と工場は、不動産登記法によって違いがわけられています。
不動産登記法とは、不動産の登記について定めた法律です。
土地や建物といった不動産の所在地や内容、不動産に関する権利を、公示するために存在します。
不動産登記法では、倉庫と工場の違いは下記のとおりです。

●倉庫：製品の保管や貯蔵を目的とした建物や蔵
●工場：物品の製造加工をおこなうための、比較的大きい建物

倉庫で登記されていても、以前入居していたテナントが工場として使用していた場合、両方が記載されている場合があります。

貸倉庫の用途を変更する場合はどうする？

もし、貸倉庫の用途を変更する場合、どのような手続きを踏めば良いのでしょうか。
建物を本来の用途と違う目的で使う場合は、用途変更の手続きが必要です。
下記の2つの条件に当てはまる場合は、確認申請をおこないます。

●用途を特殊建築物に変更する
●変更部分の床面積が200㎡を超える

特殊建築物とは、学校や病院、百貨店や共同住宅、火葬場などのことです。
倉庫や旅館、遊技場、集会場や市場なども含まれます。
なお、一般的な「工場」は確認申請が必要な特殊建築物には含まれません（※自動車修理工場などを除く）。
そのため、貸倉庫から一般的な工場へ変更する場合は、面積が200㎡を超えていても原則として確認申請の手続きは不要です。
ただし、倉庫内でどのような作業をおこなうのか、扱う機械の規模などによって法的な扱いが変わるケースもあるため、あらかじめ作業内容やスペースの広さについて自治体へ確認しておくことが大切です。
また、万が一用途変更が不要であったとしても、その建物の構造や消防設備などが安全基準を満たす必要があります。
消防設備が不十分だったり、安全基準が守られていなかったりする場合、許可が下りない可能性が高いでしょう。
建築基準法に違反する恐れもあるので、安全を守るためにも、専門家に依頼することを検討なさってください。

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貸倉庫を工場利用する場合の注意点

最後に、貸倉庫を工場利用する場合の注意点について解説します。

行政の許認可が必要になる場合がある

注意点としてまず挙げられるのが、行政の許認可が必要になる場合があることです。
先述のとおり、軽作業であったり倉庫と工場を併用したりするケースでは、貸倉庫を別の用途で使うことができます。
しかし、貸主側から工場利用の許可が出た場合でも、事業内容が行政の許認可を必要とするケースがあります。
そのため、場合によっては許可が下りず、工場利用することができません。
事業内容に物件が合わない場合、物件を借りる意味がなくなるので、検討するときは十分注意が必要です。
ただし、どのような事業内容や理由があっても、貸主が許可しない場合、貸倉庫で工場利用することは難しくなります。
行政の許認可が必要になる場合があることを、注意点の一つとして念頭に置いたうえで、工場利用を検討なさってください。

所有者の承諾を得る

所有者の承諾を得ることも、注意点の一つです。
「工場として使うと聞いていたが、こんな利用方法までは聞いていない」「音や振動が思っていた以上に響く…」といった理由で、貸主とトラブルになるケースがあります。
借主と貸主のあいだで、認識の違いが生じた場合、このような事態になるでしょう。
このような問題を回避するためには、契約書に用途を記載するようにします。
印刷工場、化粧品の仕分け、作業所という風に記載しておけば、事業内容を理解したうえで契約を結ぶことができます。
また、内装の図面や、間取りを提示し、承諾印をもらうことも重要なポイントです。
これらの行為はトラブルを回避するだけでなく、貸主との信頼を築き、良好な関係性を保つために、ぜひやっておくべきといえるでしょう。

近隣とのトラブルの有無があるか確認する

注意点として、近隣とのトラブルの有無があるか、確認することも挙げられます。
音やにおい、振動によって近隣住民とトラブルになるケースも少なくありません。
過去にトラブルがあったか否かを調べておけば、万が一クレームになったときにも冷静に対応できます。

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まとめ

貸倉庫で工場利用ができるケースとして、軽作業のみをおこなう場合や、倉庫と工場を併用する場合、本格的な工場利用の場合などが挙げられます。
貸倉庫と工場は、不動産登記法によって違いがわけられています。
行政の許認可が必要になる場合があることや、所有者の承諾を得ることなどが注意点です。