土地購入における注意点とは？注意が必要な土地の特徴や選ぶコツを解説！

土地は人生のなかでも特に大きな買い物にあたるため、購入にあたっては慎重に土地選びを進めたいところです。
購入したことを後悔しないためには、事前に注意点を理解し、一つひとつ確認しながら検討することが大切です。
今回は、土地購入前の注意点や後悔しにくい土地選びのコツについて解説します。

土地の購入前に確認しておきたい注意点

土地の購入前に注意点を理解しておくと、実際に土地を選ぶ際にどこを確認すべきかが明確になり、判断しやすくなります。
結果として、購入後のトラブルや後悔を防ぎやすくなるでしょう。
ここからは、土地を購入する前に必ず確認しておきたい注意点を3つ解説します。

用途地域を確認する

土地の購入前にまず確認したいのが、その土地がどの「用途地域」に指定されているかという点です。
用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、建ぺい率・容積率や建物の用途、高さ制限などに違いがあります。
たとえば、住居系の「第一種低層住居専用地域」では、1階を店舗とした3階建ての住宅を建てることは難しいとされています。
また、工業専用地域では一般の住宅を建てることが原則認められていません。
将来建てたい建物のイメージと用途地域が合っていない土地を購入してしまうと、思い描いていた建物が建てられない可能性があります。

地盤の固さを確認する

土地購入前に確認しておきたい注意点として、地盤の状態も欠かせません。
地盤が強固であれば問題ありませんが、軟弱地盤だった場合には地盤改良工事が必要になるケースもあります。
浅い部分の地盤を改良する表層改良で対応できる場合は比較的費用を抑えられますが、地盤の状況によってはソイルセメントや鋼管杭などを用いた大掛かりな改良工事が必要になることもあります。
工事の方法や範囲によっては、地盤改良費用が200万円以上に及ぶことも想定されるため、事前に地盤の固さを確認しておきましょう。
購入前の段階で、地盤改良の要否を完全に判断するのは難しい場合もありますが、自治体が公表しているハザードマップや、地形・地盤情報をまとめた地盤サポートマップなどを参考にすることで、ある程度の目安を把握できます。

隣地の境界線を確認する

土地の購入前に確認しておきたい注意点として、隣地との境界線の状況も挙げられます。
境界が明確になっているかどうか、目で見て確認するだけでなく、境界杭がきちんと設置されているかどうかも確かめる必要があります。
もし境界杭が見当たらない場合は、売主に依頼して確定測量を実施してもらい、新たに境界杭を設置するのが望ましいです。
境界線を巡るトラブルが残った状態のまま土地を購入してしまうと、その問題を引き継ぐ形になり、あとから境界紛争に巻き込まれるリスクがあります。
安心して土地を利用するためにも、境界線や境界杭が明確になっているかどうかを、購入前にしっかり確認しておきましょう。

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土地の購入前に注意が必要な土地の特徴と注意点

ここからは、購入前に注意が必要な土地の代表的な特徴と、その際の注意点を解説します。

隣地との高低差がある

土地の購入前に注意したい特徴として、隣地との高低差が大きい土地が挙げられます。
高低差がある土地は、条件によっては日当たりが悪くなるおそれがあるほか、周辺より低い位置にある場合は、豪雨や洪水時の浸水リスクが高くなる点も見逃せません。
また、高低差が大きい土地に建物を建てる際には、盛土や擁壁工事などの造成費用が別途必要となる場合があり、結果として総費用が大幅に増えるケースもあります。
さらに、隣地との高低差が「2m（自治体によっては3m）」を超える場合には、自分が高い側・低い側に関わらず、いわゆる「がけ条例」が適用される可能性があります。
がけ条例の対象となると、そのままの状態では建築が認められず、建築面積の制限や、新たな擁壁の設置など、追加の対策が必要です。
高低差のある土地を購入する際は、費用面・安全面の両方から慎重に検討しましょう。

土地の形がゆがんでいる

購入前に注意したい土地の特徴として、土地の形状も重要なポイントです。
ひし形や三角形、凸凹のある形状など、いわゆる「変形地」は建物自体は建てられても、どうしても使いづらいスペースが生じやすくなります。
結果として、生活に使わない部分にも固定資産税を支払い続けることになり、費用対効果の面で不利になる場合があります。
具体的なプランをイメージしている場合には、その間取りに対応できる土地の形かどうかを、購入前に建築会社などと相談しながら確認しておくと安心です。

消火栓が設置されている

土地を購入する前に確認しておきたい特徴として、敷地の前面に消火栓が設置されているかどうかも挙げられます。
現地を確認すると、ガードレールやカーブミラー、電柱などが前面道路に設置されていることがありますが、これらは条件によって自費で移設が可能な場合が多い設備です。
一方で、消火栓は消防活動に直結する設備であり、原則として移動することができません（管轄の消防署等との協議により可能なケースも稀にあります）。
ここで最も注意すべきなのは、道路交通法により「消火栓から5m以内の場所は駐停車禁止」と定められている点です。
敷地の目の前に消火栓がある場合、その付近にカースペースを設けることが実質的に難しくなり、間取りや駐車場の配置が大きく制限されてしまいます。
加えて、火災などの有事の際には、家の目の前が消防車の駐車位置や活動拠点となる可能性もあります。
このような制限を許容できるかどうかも含めて、購入前に確認しておくことが大切です。

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後悔しにくい土地選びのコツ

土地の購入で後悔しないためには、注意点を押さえるだけでなく、土地選びの進め方にもコツがあります。
ここからは、後悔を減らすための土地購入のコツと注意点をご紹介します。

事前準備をしておく

土地購入を成功させるための大きなコツのひとつが、土地探しを始める前の事前準備です。
条件の良い土地は、同じように探しているほかの方から見ても魅力的であることが多く、検討しているあいだに先に契約されてしまうケースも珍しくありません。
スムーズに購入手続きへ進めるよう、土地探しの前にある程度の準備を済ませておくと安心です。
たとえば、住宅ローンの仮審査に必要な書類を揃えておく、建物と土地を合わせた資金計画を立てておくといった準備が挙げられます。

譲れない条件を決めておく

後悔しない土地選びのためには、自分や家族にとって「ここだけは譲れない」という条件を事前に決めておくことも大切です。
土地に求める条件は、通勤・通学のしやすさ、買い物の利便性、周辺環境など、人によってさまざまです。
あらかじめ優先順位を整理しておくことで、候補となる土地を比較・検討する際に判断がしやすくなります。

現地を見学する

土地選びでは、購入を検討している土地を現地で見学することがとても重要です。
図面やインターネット上の情報だけでは分からない点が多く、実際に足を運ぶことで初めて気づく点も少なくありません。
特に確認したいのは、日当たりや駅までの距離、街路灯の数など、日常生活に直結する要素です。
見学の際には、可能であれば時間帯を変えて複数回訪れることをおすすめします。
工場などの嫌悪施設の有無、異臭や騒音の発生源になりそうな施設がないかどうかも、周辺を歩きながらチェックしておくと安心です。

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まとめ

土地購入で後悔しないためには、用途地域や地盤、隣地境界などの基本条件を事前に確認することが大切です。
あわせて、高低差や変形地、前面の消火栓など注意が必要な土地の特徴も理解しておきましょう。
事前準備を整え、譲れない条件を決めたうえで現地を見学すると、暮らしのイメージを具体的に持ちながら納得のいく土地選びができます。